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Erneute Auslegung des Bauplans zum Einkaufszentrums ___________ 10.8.2013
 

Mittlerweile ist auch der Bauantrag des Einkaufszentrums ausgelegen. Die Bauart dieses Monstrums stellt sich wie ein Raubritterburg gegen die historisch gewachsene Altstadt.

Sonja RiesNeumarkt, den 12.7.2013 -Dietrichstr. 10 - 92318 Neumarkt
An die Stadt Neumarkt Rathaus
Anregungen u Bedenken gegen den Bauplan Einkaufszentrum am unteren Tor

Sehr geehrte Damen und Herren,
wie Sie wissen, bin ich Eigentümerin zweier Geschäftshäuser ( Oberer Markt und Kastengasse ) in Neumarkt, wobei die oberen Geschoße als Wohnräume vermietet sind. Durch das Bauvorhaben und insbesondere dessen Größe bin ich in verschiedener Hinsicht in meinen Rechten betroffen. Ich erhebe deshalb folgende Einwendungen:
1.
2.Größe des Bauvorhabens
2.1.Innenstadtrelevante Verkaufsfläche

Die Verkaufsfläche in der gesamten Innenstadt von Neumarkt beträgt rund 29.000 qm. Aus den Gutachten der BBE ist hierbei nicht ersichtlich, ob es sich nur um die Verkaufsfläche von innenstadtrelevanten Sortiment handelt, oder ob es sich tatsächlich um die gesamte Verkaufsfläche handelt. Da die Bezeichnung in den Gutachten von „Gesamtverkaufsfläche“ in der Innenstadt spricht, ist die Verkaufsfläche  nach der Neumarkter Liste welche dem Einkaufszentrum zugrunde gelegt wurde, deutlich geringer. Der tatsächliche Kaufkraftabzug fällt demgemäß noch deutlich höher aus, als in den Gutachten angenommen. Die ursprünglichen Gutachten gingen bei ihren Berechnungen von einer Gesamten Verkaufsfläche von 11.000 qm sowie rund 40tsd Einwohnern mit entsprechender Kaufkraft  aus. Bereits bei dieser Verkaufsfläche und einer höheren Einwohnerzahl der Stadt und im Verflechtungsbereich wurden Konkurse in der Innenstadt  nicht ausgeschlossen. Die damalige Schuh- und Textilverkaufsfläche wurde als überdimensioniert bezeichnet. Während die Schuhverkaufsfläche reduziert wurde, wurde die Textilverkaufsfläche vergrößert. Dies z.B. entgegen den Forderungen von IHK und Einzelhandelsverband, welche hier ebenfalls eine Verringerung forderten.


2.2.Gesamte Verkaufsfläche

Die Stadt Neumarkt hat eine Verkaufsfläche von rund 2,5 qm je Einwohner. Damit beträgt die Verkaufsfläche rund doppelt so viel wie im Bundesdurchschnitt. Dem steht jedoch nur ein durchschnittlicher Einzugsbereich gegenüber. Eine große Anzahl der Neumarkter fährt nach Nürnberg oder auch nach Regensburg und erledigt seine Einkäufe bereits in diesen Städten, teils weil es sich um Pendler handelt und seine Einkäufe in diesem Zusammenhang tätigt. Zusammen mit der vorhanden doppelten Durchschnittsverkaufsfläche handelt es sich bei der Innenstadt um einen erheblich vorbelasteten Standort . Dazu trägt auch die von der Stadt zugelassene Ansiedlung von Discountern rund um Neumarkt bei. Die Schließung des EDEKA-Marktes und der Apotheke am Unteren Markt ist ein deutliches Zeichen für die Richtigkeit dieser Einschätzung. Desweitern ist die Aussage von Sparkassendirektor Nowotny zur Vermietungssituation des ehemaligen NKD ebenfalls ein wichtiges Indiz für die Richtigkeit dieser Vorbelastung. In der Innenstadt befindet sich nicht einmal mehr die Hälfte des typischer weise innerstädtischen Bedarfs, denn ca. 52 % werden bereits in den Randlagen angeboten. Auch hat die Innenstadt erheblich unter dem Abzug der Ärzte, verbunden mit der Schließung einer Apotheke, in das Ärztezentrum an der Regensburger Straße zu leiden. Diese waren in der Vergangenheit ein erheblicher Kunden-Frequenzbringer. Eine weitere erhebliche Benachteiligung der Innenstadt ist dadurch eingetreten, daß die Verkaufsfläche außerhalb der Innenstadt von 2006 bis heute  von 96.300 qm auf 101.000 qm gestiegen ist.

Durch das Einkaufszentrum wird sich die innenstadtrelevante Verkaufsfläche von ca. 2,5 qm/ EWO auf über 3 qm/EWO erhöhen und damit mehr als das Doppelte der Bezugsgröße im Bundesdurchschnitt erreichen.

Die Verkaufsfläche für das EKZ ist nach der Rechtsprechung nicht nach DIN zu bestimmen. Nach der Rechtsprechung zählen zur Verkaufsfläche alle den Kunden zugänglichen Flächen, auch vor den Kassen, Einkaufswagenbereich oder Bedientheken. Der Planansatz ist damit wohl falsch und die Pläne deshalb zu berichtigen bzw. dahingehend zu ergänzen, daß die Verkaufsflächen nach der herrschenden Rechtsprechung eingehalten werden.
2.3.Gewerbliche Nutzfläche – mit Hotel und Dienstleistung sowie Lammsbräugrundstück

Das Bauvorhaben ist als autarkes Einkaufs- und Dienstleistungscenter geplant. Durch die Einbeziehung von Dienstleitungsflächen, Hotel und Ärztezentrum bringt dies für das Bauvorhaben eine erhebliche zusätzliche Kundenfrequenz. Durch diese Autarkie wird die Kundenbeziehung zum EKZ so stark ausgeprägt, daß mit nennenswerten Kundenbeziehung in die Altstadt nicht zu rechnen ist. Der Kaufkraftabzug des Bauvorhabens fällt weitaus höher aus. In den Gutachten wird die neue Situation jedoch nicht berücksichtigt. Die gewerbliche Nutzfläche ist mit 37.873 qm angegeben. Die Geschoßfläche mit 78.861 qm. Alleine diese Flächenangeben zeigen, daß die Wirtschaftsmacht und die Auswirkungen auf die Altstadt durch das EKZ weitaus höher und in ihren Auswirkungen viel drastischer ist, als von den Gutachtern, welche ja von "nur" 13.100 qm bzw. zuvor von nur 11.000 qm  ausgegangen sind, prognostiziert wurde.
Die Fläche der Verkaufsräume (DIN) ist mit 17.353 qm angegeben. Auch bei pauschalem Abzug von DIN-20% als Lager ergibt dies noch mehr Verkaufsfläche, als nach dem Bebauungsplan zugelassen werden soll. Im Übrigen ist die Verkaufsfläche nicht nach DIN zu ermitteln, sondern nach der Rechtsprechung – s.o.

3.Größe unter Beachtung der abgenommenen Einwohnerzahl / Stadt / Einzugsbereich / Verflechtungsbereich

Nürnberg, Regensburg, Amberg und Schwabach haben ihren Verflechtungsbereich bis nach Neumarkt, die Ausdehnung und Berücksichtigung in die Verflechtungsbereiche dieser Städte ist deshalb nicht im angegebenen Maße vorhanden. Die daraus resultierenden Schlüsse sind deshalb nur zu Teilen ansetzbar.
4.Schädlichkeit für Innenstadt schon bei 11.000 qm Vkfl. lt. BBE-Gutachten 2005

Das Bauobjekt geht weit über die ursprüngliche Fläche von 11.000 qm bzw. 12.300 qm hinaus. Vor dem Hintergrund der gesamten gewerblichen Fläche gibt es ein weitaus höheres Umsatz- und Wirtschaftspotential aus dem EKZ als von den Gutachtern berücksichtigt. Diese gingen damit von falschen Voraussetzungen aus. Da das Bauvolumen jetzt beantragt wurde und damit die Auswirkungen des Bauvorhabens, bzw. jetzt ersichtlich ist, was aufgrund der Bauleitplanung alles möglich ist, mache ich meine Einwände hier auch zum Bestandteil der Einwendungen gegen den Bebauungsplan.
5.Schädlichkeit vor dem Hintergrund von § 11 BauNVO

Meine Bedenken und Einwände sind auch vor dem Hintergrund des § 11 BauNVO zu sehen. Vor diesem Hintergrund sind schädliche Umwelteinwirkungen, wie in § 11 Abs. 3 BauNVo aufgeführt, zu erwarten. Aufgrund der genannten Gesichtspunkte sind hier auch städtebauliche Vorgaben zu berücksichtigen. Wenngleich konkrete wirtschaftliche oder gesellschaftspolitische Auswirkungen des geplanten Vorhabens sich nicht in § 11 BauNVO widerspiegeln, sind dennoch bei der Bauleitplanung wie auch im Baugenehmigungsverfahren die Belange der mittelständischen Wirtschaft und der Wirtschaftsstruktur im Interesse einer verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung zu Berücksichtigen. Es darf dabei nicht verkannt werden, daß den mittelständischen Betrieben des innerstädtischen Einzelhandels eine erhebliche Bedeutung für die geordnete städtebauliche Entwicklung zukommt, da sie – den Zielen der Landesplanung entsprechend – eine ausgewogene und den Bedürfnissen der Bevölkerung entsprechende Versorgung sicherzustellen hat. Diese Aufgabe kann mit dem Bau eines Einkaufscenters dieser Größe nicht mehr wahrgenommen werden.

6.Einzelhandelsumsätze

3.300 EKZ, 4.200 Innenstadt / Umsatzerwartung bei 13.100 innenstadtrelevanz= rund 45 mio, bei 15.000 qm = bereits knapp 50 mio, Legt man aber eher reelle Umsätze mindesten 4.500 zugrunde so bei 13.100 qm schon knapp 60 mio und bei 15.000 qm rund 68 mio

Die durchschnittlichen EKZ-Umsätze liegen in Deutschland zwischen 4.500 und 6.000 Euro je qm und Jahr. In Österreich werden durchschnittlich etwa 7.000 Euro qm Jahr erwirtschaftet. Viele Beispiele liegen auch darüber.  Auch ist bei der Beurteilung nicht von durchschnittlichen Ansätzen auszugehen. Schließlich könnte auch der schlimmste Fall eintreten. Dieser Worst-Case ist sowohl bei der Umsätzen des EKZ, der Innenstadt, dem Kaufkraftabzug und des Verflechtungsbereiches darzustellen und zu berücksichtigen. Auch im Hinblick auf die Beton-Burg-Bauweise  und der damit verbundenen geringeren Frequenz in die Innenstadt sind die Auswirkungen erheblicher, die Dominanz des EKZ erdrückender für die Innenstadt.


7.Verkehr
7.1.Ums Einkaufscenter

Das Einkaufscenter wird in einem Bereich errichtet, welcher verkehrlich zu den am stärksten frequentierten Bereichen zählt. Die derzeitige Verkehrsbelastung wurde ermittelt. Durch das Bauvorhaben ist mit etwa 5.500 Fahrzeugen zu rechnen, welche in das Center einfahren und nach Erledigung der Geschäfte wieder ausfahren. Dies führt neben dem erhöhten Verkehrsaufkommen zu weiteren Belastungen durch Lärm und Abgase. Die ist den nahen Anwohnern, z.B. am Schwarzachweg nicht zuzumuten und rechtlich wohl auch nicht zulässig. Ein Verkehrsgutachten äußert sich dahingehend, daß der Verkehr am Schwarzachweg um den „Faktor 10“ zunehmen wird. In der Rechtsprechung wird bereits eine Verkehrszunahme von etwa 3 % als kritisch angesehen.

Als verkehrlich – vermutlich aber auch Abgas- und Lärm - höchstbelasteter Bereich wirkt die Dammstraße als Blockade zur Altstadt. In den verschiedensten Gutachten wird immer wieder erwähnt, daß die negativen Auswirkungen nur dann gemildert werden bzw. ein Nebeneinander nur dann möglich ist, wenn diese Anbindung in bester Weise möglich gemacht und die Sichtachsen geöffnet werden. Die ursprünglich breite und mit Geschäften versehene Untertunnelung ist nicht mehr vorgesehen. Die Voraussetzungen eine gegenseitigen Befruchtung ( was ja laut Gutachter möglich sein soll ) auch theoretisch nicht mehr möglich. Damit fällt ein wesentlicher Baustein aus dem konstruierten Gebäude.
7.2.Auswirkungen Stadt, Altstadt und Wohnen

Der enorme Umfang des Bauvorhabens wird außerdem ein erheblich erhöhtes Verkehrsaufkommen mit sich bringen. Sowohl für die Marktstraße als auch die Kastengasse wird es erheblich mehr Verkehr und Abgase / Feinstaub geben. An der Marktstraße wird zu Zeit noch getüftelt, ob es ein Öffnung oder ähnliches geben soll. Der Quell-Such-Park-Durchfahrverkehr wird erheblich zunehmen. Eine Lösung ist nicht in Sicht. Eine unzulässige  Beeinträchtigung meiner vermieteten Wohnungen ( z.B. wohnt dort meine Enkeltochter ) mit Lärm, Abgasen / Feinstaub und erhöhter Gefährdung ist die Folge.
Verkehrsmäßig sowie lärm- und abgas-/staub-mäßig werden die nahen Straßen beim Bauvorhaben sehr viel stärker belastet.  Für diese Belastungen ist keinerlei Ausgleich gefunden und ist unzumutbar. Eine verkehrliche Regelung ersetzt keinesfalls die notwendige Berücksichtigung der Anliegerinteressen in den angeführten Bereichen. Die Nachbarinteressen und Interessen von betroffenen Bürgern werden durch die beantragte Baugenehmigung in rechtswidriger Weise verletzt.

8.Zuordnung zum Innenstadtbereich

Bereits in meinen Anregungen zum Bebauungsplan Unteres Tor habe ich angeführt, daß die Zuordnung zum Innenstadtbereich rechtlich nicht möglich ist. Das Bauvorhaben schottet sich zur Altstadt als zentralem Standort des innerstädtischen Handels aufgrund seiner Anordnung und Schließung nach außen geradezu ab.  Das Bauvorhaben wir durch die verkehrlich höchstbelastete Damm-/Nürnberger/Kurt-Romstöckring/- Zufahrt zur Unteren Marktstraße sowie den beiden engen Torbögen zur Innenstadt vollkommen abgetrennt. Wie Sie auch den dortigen Einwendungen / Anregungen mit den Anlagen entnehmen können führen bereits relativ kurze Weglängen ohne solche Trennungshindernisse zum Abnabeln von anderen Handelsstandorten, hier also der gewachsenen Altstadt. Vorliegend kommen diese Hindernisse als Sperre zur Innenstadt hinzu.
Durch den Bauplan wird offenbar, was das Bauplanungsrecht – Bebauungsplan- alles an schädlichen und monströsen Baugestaltungen möglich wird (z.B. Betonburg, geschlossene Bauweise zwecks Autarkie ua.) . Viele der Einwendungen im jetzigen Bauplanverfahren haben Auswirkungen auf das Bebauungsplanverfahren. Umgekehrt wirken meine Einwendungen im Bebauungsplanverfahren auf das jetzige Bauplanverfahren. Ich mache deshalb diese Einwendungen zur Ergänzung meines Vorbringens im Bebauungsplanverfahren. Das Vorbringen im Bebauungsplanverfahren mache ich hiermit zum Bestandteil des Vorbringens im Bauplanverfahren, soweit diese bauplan –ungs - rechtliche Relevanz haben..

9.Beeinträchtigung durch Wertminderung , Auszug des Textilmieters

Der Textilmieter hat mir gegenüber verlauten lassen, daß er in Zukunft ins EKZ zu gehen beabsichtigt. Die jetzt schon schlechte Vermietungssituation ( in Erwartung des Einkaufszentrums ) in Neumarkt hat sich durch das Einkaufscenter schon deutlich verschlechtert. Auch die Mietpreise fallen zwangläufig. Eine Verlängerung des bestehenden Mietverhältnisses konnte wegen des Bauvorhabens zuletzt nur erreicht dadurch erreicht werden, daß auf den notwendigen Inflationsausgleich verzichtet wurde. Bei einer Neuvermietung nach dem EKZ-Bau sind die verfallenen Mietpreise auch als Grundlage für die Wertermittlung heran zu ziehen. Da das EKZ als großes autarkes Objekt geplant ist, welches auch ohne die Innenstadt bestehen kann ( siehe auch weitere Einwände ), sind die Auswirkungen enorm. Zwar wird in den verschiedenen Gutachten der BBE/Stadt darauf hingewiesen, daß es durchaus zu Existenzgefährdungen und Konkursen  kommen wird, jedoch finden diese Aussagen keine Berücksichtigung in der Abwägung des Bebauungsplanes sowie bei der Größe des jetzigen Bauobjekts. Bereits im jetzigen Vorfeld kam es zu Schließungen von Handelsflächen. So machte eine Apotheke zu, Edeka am unteren Markt machte ebenfalls zu. Ein Ersatz in der Innenstadt ist nicht in Sicht. In den leeren Laden zog ein Billig-Schuhanbieter ein. Eine Fortsetzung des schon bestehenden Abwärtstrends – siehe auch Kirchberger zu Fast-Food-Lokal -. Zu beachtende nachteilige Auswirkungen sind auch dann gegeben , wenn das Vorhaben zu Leerständen und damit zu einer Verringerung des Warenangebotes bzw. Verschlechterung des Warenangebotes führt, dies dann auch in Verbindung mit einer abnehmenden Passanten- und Kundenfrequenz.

10.Bei der Einsicht in die Unterlagen wurde mir die (auch eigene) Anfertigung ( sowohl von textlichen als auch von planerischen Unterlagen ) von Kopien verweigert. Auch notwendige Teilkopien durfte ich nicht machen. Bei dem Vorhaben handelt es sich um ein komplexes Vorhaben. Dies erfordert für die Einsicht und genaue Prüfung die intensive Auseinandersetzung mit den Unterlagen. Dies ist am Tresen im Rathaus / Bauamt nicht möglich. Im Privatrecht ( Einsicht in die Nebenkostenabrechnung ) ist z.B. in einer neueren Entscheidung schon entschieden, daß das Einsichtsrecht auch die Anfertigung von Kopien beinhaltet, da nur so eine eingehende Prüfung möglich wird – in Abkehr der früher vertretenen Auffassung, daß das Einsichtsrecht keine Kopien zwingend erlaubt – jedoch auf freiwilliger Basis zulässt. Diese neue Auffassung muß auch im öffentlichen Auslegungsverfahren gelten. Durch diese Verweigerung bin ich in meinen Rechten so beschnitten, daß mir eine eingehende Prüfung in der Sache nicht möglich war ( siehe z.B. oben die Diskrepanz zwischen gewerblicher Nutzfläche und Geschoßfläche etc. ). Diese Handhabung widerspricht rechtsstaatlichen Grundsätzen und ist m.E. rechtswidrig.

11.Falsche Bekanntmachung

Die Auslegung des Bauplanes wurde nur in den Neumarkter Nachrichten am 16.6. bekannt gemacht. Eine Bekanntmachung in der Mittelbayerischen Zeitung konnte  ich nicht finden. Auch war die Schrift so klein in der Zeitung abgedruckt, daß diese ohne Lupe nicht lesbar war. Die notwendige Mindestschriftgröße war in der Zeitung nicht eingehalten. Unerheblich wäre es, wenn die Stadt eine größere Schriftgröße in Auftrag gegeben hätte. Tatsache ist, daß der Abdruck zu klein war. Aus den beiden Gründen ist die Bekanntmachung erneut zu machen. Auch ist der Bekanntmachung nicht zu entnehmen, von wann bis wann die Auslegungsfrist gilt ( beide Neumarkter Zeitungen sind Bekanntmachungsorgan ) und innerhalb welcher genauen Frist die Einwendungen vorzubringen sind. Die Bekanntmachung und die Auslegung leiden damit an einem so erheblichen Mangel, daß diese ordnungsgemäß zu wiederholen ist.

12.Der Bauherr hat die Erklärung abgeben, daß ihm die Festsetzungen im künftigen Bebauungsplan bekannt sind und er diese anerkennt. Nachdem der Stadtrat noch keine Abwägungen ( rechtlich zwingend notwendig ) vorgenommen hat, kann diese Erklärung nur Sinn machen, wenn die notwendigen rechtlichen Schritte eine Farce sind. Faktisch wird keine Abwägung erfolgen sondern die Ablehnung und Verwerfung aller Einwände. Das ist rechtswidrig.

Mit freundlichen Grüßen

Sonja Ries
 

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Einwendungen und Anregungen von Sonja Ries zum Bebauungsplan Unteres Tor in Neumarkt, welche noch abzuwägen sind.

Sehr geehrte Damen und Herren,

 

die Stadt Neumarkt beabsichtigt zusammen mit der Firma Bögl für die rund 30.000 qm große Fläche am Unteren Tor einen Bebauungsplan zu erlassen, welcher der Fa. Bögl ermöglicht, ein Einkaufszentrum mit rund 13.100 qm innenstadtrelevanter Verkaufsfläche, weitere rund 2.000 qm sonstiger nicht innenstadtrelevanter Fläche sowie ein Hotel und ein Kino auf dieser Fläche zu bauen. In diesen Bebauungsplan einbezogen ist auch die gewerbliche Fläche des angrenzenden "Lammesgrundstücks".

Bis etwa Mitte letzten Jahres waren neben dem geplanten Einkaufstempel, Gastronomie sowie Außengastronomie, noch ein Hotel sowie Wohnungen in nennenswerter Zahl und eine Kleinkinderbetreuung mit Außenfläche vorgesehen. Erst seit letztem Sommer fielen die Wohnungen und die Kleinkinderbetreuung weg und das Kino kam hinzu. Die geplante 2-geschossige Tiefgarage fiel ebenfalls weg und soll nun 1-geschossig gebaut werden ( s.AS&P vom 23.2.2012 ). Sowohl die Verkehrslösung als auch der Baukörper wurde massiv geändert und hat mit der Entwurfsvorstellung zum Bürgerbegehren nichts mehr zu tun. Auch der vorgesehene Durchgang zum LGS-Gelände und die Sichtachse zur Altstadt fielen durch die Neuplanung weg.

Die ursprünglich vorgesehene begehbare und begrünte Dachfläche fielen der Neuplanung ebenfalls zum Opfer. Bereits im Winter/Frühjahr 2012 erfolgte jedoch für den Flächennutzungsplan, den Bebauungsplan und das Bauvorhaben als solches, die frühzeitige Beteiligung der Träger öffentlicher Belange. Der aktuelle Planungsstand war den beteiligten Stellen und auch der Landesplanung damals nicht bekannt. Die Vorhabensbeschreibung der Firma Bögl vom Herbst 2011 liegt damit den TöB als Grundlage vor. Die darin gemachten Angaben treffen in weiten Teilen nicht mehr zu. Die zu berücksichtigenden Auswirkungen haben einen Stand von 2010 bzw. beruhen auf den Gutachten von 2005 und sind damit noch älter.

Anmerkung: Da laut Bekanntmachung der Stadt in einem möglichen gerichtlichen Verfahren nur Einwendungen berücksichtigt werden, wenn diese auch in diesem Verfahren schon vorgebracht werden und andernfalls keine Berücksichtigung  finden würden, sind meine Bedenken und Anregungen ausführlich.

 

  • Ich möchte darauf hinweisen, dass den ausgelegten Unterlagen keinerlei Inhaltsverzeichnis beigefügt war. Damit kann ich nicht nachvollziehen, was tatsächlich ausgelegen hat bzw. was ausgelegt hat werden müssen. Eine Prüfung auf Vollständigkeit war nicht möglich.  In dem Zusammenhang ist es äußerst fragwürdig, wenn den Unterlagen ein Bericht beiliegt, welcher den Stand vom 5.6.2013 hat, also nach Beginn der Auslegungsfrist. Mit Entscheidung vom 13.12.2012 hat der VGH entschieden, dass ein Bebauungsplan einen erheblichen Mangel hat und es einen Verfahrensfehler darstellt, wenn die Unterlagen unvollständig ausgelegen haben. Ich denke gleiches hat zu gelten, wenn Unterlagen nachträglich hinzugefügt werden oder nach Beginn der Auslegung noch geändert werden. Meiner Auffassung nach stellt dies einen so erheblichen Mangel dar, dass der Bebauungsplan in Gänze nochmals auszulegen ist.
    Ein weiterer Punkt ist der verschiedentliche Hinweis in den aktuellen BBE-/ etc. Gutachten auf bereits ältere vorliegende Gutachten und Stellungnahmen. Diese Gutachten ( z.B. BBE 2005 ) gehören deshalb zwangsläufig ebenfalls mit ausgelegt. Hier werden rechtsstaatliche Grundsätze verletzt, wenn diese Bezugsunterlagen nicht geprüft und überprüft werden können und auch der Inhalt dieser Unterlagen nirgends öffentlich bekannt gemacht wird.
  • Die Behörden als Träger öffentlicher Belange wurden bereits zu Beginn des Jahres 2012 gehört. Danach gab es noch wesentliche Änderungen - wie die Bauform oder das Kino, welche auch in die Bauleitplanung einfließen. Diese Änderungen haben nicht nur negative bauliche Auswirkungen sondern auch weitere  erhebliche negative Auswirkungen auf die Handelsstandorte in Neumarkt und insbesondere auch negative städtebauliche Auswirkungen auf die Innenstadt.
     
  • Den Behörden waren damit nur die alten Gutachten und Stellungnahmen zur Verträglichkeit oder des Kaufkraftabzugs bekannt. Es liegt auf der Hand, dass ein Bauvorhaben bzw. die Bauleitplanung hierzu, sämtliche landesplanerische und städtebauliche  Auswirkungen hieraus zu berücksichtigen hat. Die Bewertungen und Urteile der Fachstellen und TöB beruhten auf falschen Vorgaben und Annahmen. Die Anhörung der TöB war so unklar, dass verschiedene Stellen sowohl Angaben zum Bebauungsplan als auch zum Bauvorhaben miteinander vermischt haben. Die Anhörung hätte so erfolgen müssen, dass eine klare Zuordnung erfolgen hätte können. Die Vermischung zeigt eine deutliche Unklarheit bei der Beurteilung durch die TöB auf.
     
  • Aufgrund der Größe des Bauvorhabens führt diese zu so erheblichen Verwerfungen in der Innenstadt, dass die Planung rechtswidrig ist. Im Laufe der Zeit hat die BBE mehrere Gutachten bzw. Stellungnahmen zur Verträglichkeit eines Einkaufszentrums auf dem Gelände am Unteren Tor erstellt.  So war im Jahr 2005 ein Verträglichkeitsgutachten mit 11.000 qm Vkfl. auf der Basis von 39.600 Einwohnern erstellt worden. Auch sollten nur geringe sonstige Flächen hinzukommen. Die Marktstellung gegenüber der Altstadt war im Wesentlichen auf einem SB-Markt und Elektronikmarkt aufgebaut. Heute wird durch die Planung demgegenüber eine Rundumversorgung im EKZ ermöglicht ( autark und abgeschottet ).
     
  • Bereits die “alten” Gutachten ( auf welche die BBE aber auch im aktuellen Schlussgutachten immer wieder zurückgreift ) gehen von erheblichen Umsatzeinbußen und Konkursen aus. Dies, obgleich von der BBE keine Neutralität in der Beurteilung der Sache gegeben ist. So schreibt die BBE " … müssen in die Ableitung des Konzepts auch investorenseitige Belange – soweit wie möglich – einbezogen werden (2005 Seite 5). Diese Aussage wurde bisher auch nicht revidiert.
     
  • Statt wie ursprünglich einmal vorgesehen, im Einkaufscenter nur Waren des gehobenen Bedarfs anzubieten, handelt es sich jetzt nur um innenstadt-relevanten Bedarf. Sowohl nach landesplanerischen Grundsätzen als auch städtebaulichen Grundsätzen gehören Verkaufsflächen hierfür typischer Weise in die Innenstadt. Dieser Grundsatz wird durch die Planung verletzt.
     
  • Die Verkehrsproblematik ist nicht gelöst. Dies betrifft z.B. die rund 25.000 Fahrzeuge alleine an der Dammstraße ( weit über 30.000 Kfz am Knotenpunkt ( s.AS&P )oder auch die Zu-/Abfahrten zu den Schulen (weit über 2.000 Schüler als Fußgänger oder Radfahrer) und das Landratsamt - Beschäftigte und Besucher - . Mit dem Bauvorhaben kommen tagtäglich ca. 5-10.000 Fahrzeugbewegungen ins / vom EKZ hinzu ( lt. Büro Kurzak 10.800 Kfz/24 Stunden). Mit einem weiteren Anstieg bis 2020  um ca. 30 % ist zu rechnen. Auch ist nach Kurzak auf dem Schwarzachweg eine Verkehrszunahme um “Faktor 10” anzunehmen ! Dies führt zu einer erheblichen Mehrung des Verkehrs, des Lärms und der Luftbelastung, sowie zu einer erhöhten Gefährdung aller dortigen Anwohner. Dies übersteigt auch bei weitem die rechtlich zulässige Grenze. Mehr als 3 % werden in der Regel bereits als erheblich angesehen.
     
  • Bei einem durch das EKZ generierten Verkehr von rund 10.000 Kfz und einem angenommenen 6-fachen Kfz-Parkplatzumschlag sind die EKZ-Parkplätze nicht ausreichend.
     
  • Die gesamte Verkaufsfläche der Innenstadt beträgt ca. 28.000 qm. Die gesamte “innenstadtrelevante” Verkaufsfläche des Einkaufszentrums soll ca. 13.100 qm, betragen. Die gesamte Verkaufsfläche ( inkl. z.B. Reisebüros, Kioske, Gastronomie u.ä. ) ist ohne rechtliche Beschränkung. Zu dieser Fläche sind deshalb Kino, Hotel und Büro-/Freiberuflerflächen, Reisebüros, Drogerie, Apotheken oder Kioske noch hinzu zu rechnen. Die Verkaufsfläche ist im Übrigen nicht nach DIN-Norm anzurechnen ( welche im Übrigen nichtöffentliche Normen sind ), sondern es sind nach der Rechtsprechung alle Flächen heranzuziehen, welche von Kunden betreten werden können ( z.B. Einkaufswagenbereich im Inneren ) oder auch Bedientheken. Eine pauschale Annahme, dass z.B. 85 % der Mietfläche als Verkaufsfläche anzusetzen sind, ist unzulässig. Die Festlegung der Verkaufsfläche ist ungenau und in der Planung zu definieren und klar zu stellen, dass es sich bei der zulässigen Verkaufsfläche nicht nach DIN-Norm handelt.
     
  • Auf dem angrenzenden sogenannten “Lammsbräugrundstück” kommen noch weitere gewerbliche Flächen hinzu und werden sich ebenfalls negativ auf die Innenstadt auswirken. Bei der Bewertung ist die gesamte gewerbliche Nutzung des Areals zu sehen und zu beurteilen. Die bisher getrennte bzw. nichtgemachte Beurteilung bzw. Beurteilung ohne dieses Areal  ist falsch. Bei der Beurteilung des Flächenzuwachses, des Kaufkraftabzugs und der hieraus resultierenden städtebaulichen Konsequenzen   sind alle  Frequenzbringer mit zu bewerten. Wie der Umzug vieler Ärzte in das Ärztezentrum an der Regensburger Straße zeigt, bewirkten solche Betriebe und Einrichtungen einen erhöhten Umsatzeinbruch in der Innenstadt. Der Umzug hat nicht berücksichtigte Auswirkungen auf den geschätzten Umsatz der Altstadt und den prognostizierten Kaufkraftabzug. Die städtebaulichen Auswirkungen sind durch ein weiteres Ärztezentrum im Einkaufscenter noch weitaus massiver.
     
  • So hat z.B. das VG Darmstadt mit Urteil vom 8.9.2010 entschieden, dass bei der Prognose, ob schädliche Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche vorliegen, unter anderem die Verkaufsfläche des Vorhabens im Vergleich zu den im zentralen Versorgungsbereich vorhanden Verkaufsflächen derselben Branche und ein daraus herzuleitender voraussichtlicher Kaufkraftabfluss, die Entfernung zwischen dem Vorhaben und dem betroffenen zentralen Versorgungsbereich, die Bedeutung der „Frequenzbringer bzw. Magnetbetriebe“ im Versorgungsbereich und deren Gefährdung, eine etwaige Vorschädigung des zentralen Versorgungsbereichs z.B. durch das Vorhandensein branchengleicher Einzelhandelsangebote an nichtintegrierten Standorten im Einzugsbereich des Versorgungsbereichs und die Kundenattraktivität des geplanten Vorhabens durch standortbedingte Synergieeffekte  .  Eine der wesentlichen Aussagen dieses Urteils ist z.B. folgende: „ Nach der vorgenannten Rechtsprechung des BVerwG sind schädliche Auswirkungen auf einen zentralen Versorgungsbereich zu erwarten, wenn die Funktionsfähigkeit des betroffenen zentralen Versorgungsbereichs in beachtlichem Ausmaß beeinträchtigt und damit gestört wird. Eine solche Funktionsstörung liegt vor, wenn der Versorgungsbereich seinen Versorgungsauftrag generell oder hinsichtlich einzelner Branchen voraussichtlich nicht mehr in substantieller Weise wird wahrnehmen können. Und: Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche sind allerdings nicht erst dann schädlich, wenn sie die Schwelle zur Unzumutbarkeit überschreiten. Schutzzweck des 34/4 BauGB ist vielmehr die Vermeidung städtebaulich nachhaltiger negativer Auswirkungen auf zentrale Versorgungsbereiche.
     
  • Beeinträchtigung durch Wertminderung, Auszug des Textilmieters
    Mein Hauptmieter hat mir gegenüber verlauten lassen, dass er in Zukunft ins EKZ zu gehen beabsichtigt. Die jetzt schon schlechte Vermietungssituation in Neumarkt wird sich durch das Einkaufscenter noch verschlechtern. Auch die Mietpreise fallen zwangsläufig. Eine Verlängerung des bestehenden Mietverhältnisses konnte zuletzt nur dadurch erreicht werden, dass auf den Inflationsausgleich verzichtet wurde. Bei einer Neuvermietung nach dem EKZ-Bau sind die verfallenen Mietpreise auch als Grundlage für die Wertermittlung heran zu ziehen. Da das EKZ als großes autarkes Objekt geplant ist, welches auch ohne die Innenstadt bestehen kann ( siehe auch weitere Einwände ), sind die langfristigen städtebaulichen Auswirkungen enorm. Zwar wird in den verschiedenen Gutachten der BBE/Stadt darauf hingewiesen, dass es durchaus zu Existenzgefährdungen und Konkursen  kommen wird, jedoch finden diese Aussagen keine Berücksichtigung in der Abwägung des Bebauungsplanes sowie bei der Größe des jetzigen Bauobjekts. Durch den Rückgang und die Verschlechterung der Vermietungssituation unterbleiben über kurz oder lang Renovierungen sowie Attraktivierungsarbeiten  am Gebäudebestand, was ebenfalls negative  städtebauliche Auswirkungen auf Dauer hervorruft.
     
  • Das Ziel des Bögl-Bebauungsplanes “qualitätsvolle Ergänzung der Innenstadteinzelhandelsfunktion” wird durch die Überdimensionierung verfehlt.
    ( so auch AS&P im Vorbericht: Die Entwicklung kann allerdings mit Umsatzumverteilungseffekten und einem Strukturwandel innerhalb der Innenstadt von Neumarkt einhergehen. Vor allem in den Nebenlagen der Innenstadt könnte es hinsichtlich einiger Sortimentsbereiche zu vereinzelten Leerständen oder Mindernutzungen  kommen.  Insbesondere  im  Bekleidungssektor  können  die  Umsatzverteilungen teilweise eine als kritisch anzusehende Größenordnung zur Folge haben. Der Wettbewerb und der Konkurrenzdruck auf den bestehenden Einzelhandel wird zunehmen, weswegen Umsatzverluste einzelner Betriebe  in nicht zu vernachlässigender Höhe nicht ausgeschlossen werden können.)   Die von städtischer und BBE Seite vorgeschobenen Begründungen zur Rechtfertigung werden u.a. auch dadurch ad absurdum  geführt.
     
  • Eine der Begründungen für das geplante EKZ ist, der Kaufkraftabwanderung an den Ausfallstraßen entgegenzuwirken. Dies ist falsch, ja geradezu absurd. Erst durch die Planungen und Aktivitäten der Stadt an diesen Straßen sowie Einkaufsbereichen (  z.B. Kleblzentrum ) wurden die Verkaufs- und Dienstleistungsflächen bzw. gewerbliche Nutzflächen so erheblich ausgeweitet und die Kaufkraftabwanderung an die Ausfallstraßen möglich.
     
  • Besonders nachteilig hat sich z.B. auch die Abwanderung von Aldi vom Unteren Tor bzw. Tevi an den Einkaufspunkt Nürnberger Str. bei Esso Rödl ausgewirkt. Diese Abwanderung mit den negativen Auswirkungen erfolgte auf Betreiben der Stadt Neumarkt und führte schon damals zu einer Beeinträchtigung und Vorschädigung des zentralen Versorgungsbereichs Innenstadt.
     
  • Stellplätze werden nach einer Sonderregelung für Bögl berechnet und sind viel zu wenig. Dies führt zu einer erheblichen Beeinträchtigung der Nachbarschaft - durch an- und abfahrende Fahrzeuge, durch Parksuchverkehr und Lieferverkehr. Die Auswirkungen sind besonders stark um das Einkaufszentrum herum ( z.B. Faktor 10 Schwarzachweg ). Besonders stark sind aber auch die Marktstraße sowie die Kastengasse betroffen. Eine Lösung ist hier nicht gefunden. Statt dessen werden verschiedene Ansätze noch überlegt. Das Problem wird hier in die Zukunft verlagert nach dem Motto, schauen wir mal, was die Zukunft bringt und reagieren dann – wenn es geht.
     
  • Die Gutachten zu Verträglichkeit, Verkehr etc. wurden von der Stadt zwar an renommierte Büros ( insbesondere BBE ) vergeben, doch haben diese Büros ihre Gutachten regelmäßig im Sinne des Auftraggebers erstellt. Es sind uns z.B. keine Gutachten der BBE bekannt, welches sich gegen ein EKZ aussprach, wenn die Stadt als Auftraggeber dafür war. Wie hat sich doch der Präsident des Bay.Gemeindetags Dr.Brandl erst  geäußert: „ Wer ein Gutachten in Auftrag gibt und das Ergebnis nicht gleich mitbestellt, leidet an Debilität“.
    Auf das Gutachten übertragen bedeutet dies: Hier stehen nur Aussagen, welche dem Auftraggeber genehm sind. Es wäre deshalb dringend nötig, die Situation und Planung von kritischen Büros begutachten zu lassen. Die Gutachten der BBE werden im Gutachten der BBE unter verschiedenen Bezeichnungen genannt, z.B. ISEK, Einzelhandelskonzept der Stadt, Empfehlung des Einzelhandels- und Nahversorgungskonzepts, Verträglichkeitsanalyse eines Einzelhandelsvorhabens etc.. Alles dies trägt die Handschrift der BBE mit entsprechenden Möglichkeiten an den Stellschrauben zu drehen.
     
  • Wie schon dargelegt, bleibt es in der Hand des Gutachters, entscheidende Stellschrauben zu beeinflussen, Plausibilität herzustellen und die Ergebnisse zu interpretieren. Dies kann jedoch nur dann rechtlich sauber erfolgen, wenn sich das Büro nicht vereinnahmen lässt. Die Darstellung von immer wieder „noch“ zulässigen Teilen in Verbindung mit den Aussagen zur Verträglichkeit lässt erhebliche Zweifel an der neutralen Bewertung der Verträglichkeit aufkommen. Wenn vielfach betont wird, dass die EKZ-Fläche vielfach an der Grenze zur Verträglichkeit steht oder die Verkaufsfläche ( Bekleidung ) über dieser Grenze steht, so sind Zweifel am Gutachter und dessen Gutachten durchaus angebracht.
     
  • Die BBE-Gutachten basieren z.B. auf der Grundlage von Schätzungen  von einzelbetrieblichen Umsätzen  auf der Basis branchenüblicher und einzelbetrieblich modifizierter Flächenproduktivitäten !
    Es wurden sortimentsbezogene ProKopf-Ausgabebeträge und Flächenproduktivitäten (Umsatz je qm Verkaufsfläche) herangezogen (wobei für ca. 1/3 der Fläche keine Angaben vorliegen).  Sowie: Erfahrungswerte der BBE aus früheren Untersuchungen! ( Damit ist der freien Anpassung im Sinne des Auftraggebers natürlich Tür und Tor geöffnet ! )
     
  • Obgleich alles eigentlich nur auf Schätzungen der BBE beruht - greifbare Zahlen zu tatsächlichen Umsätzen in der Stadt, gegliedert nach Sortimenten - gibt es nicht. Trotz pauschaler Schätzung wird ein Genauigkeit vorgespiegelt, welche mit den Fakten nichts zu tun hat - z.B. Planungsdeterminate, Einzelhandelsdatenbank, Nutzungsbaustein Einzelhandel, Verkaufsfläche nach DIN o.ä.
     
  • Trotz der auftraggeberfreundlichen Schätzung kommt es lt. BBE zu mehrfachen Überschreitungen der städtebaulichen Erheblichkeitsgrenze von 10 % - Lt. BBE wird diese Grenze nicht mehr so starr gesehen – Hierbei ist auch anzumerken, dass nach dem Regelfall der Kaufkraftabzug nicht mehr als 7,5 % betragen soll. 

    Wichtig
    ist in diesem Zusammenhang auch die Unterscheidung zwischen landesplanerischer Zulässigkeit und städtebaulicher Zulässigkeit. Die landesplanerische Verträglichkeit lässt Abschöpfungsquoten von bis zu 30 % zu. Danach kann jegliches Einkaufszentrum ohne Verletzung der Vorgaben gebaut werden.
    Davon zu unterscheiden und zu trennen ist die städtebauliche Verträglichkeit. Hier wird von zulässigen Abschöpfungsquoten von bis zu 10 % ausgegangen, wobei eben von Experten und auch Gerichten im Einzelfall Abschöpfungsquoten von 7 % schon als schädlich betrachtet werden. In den Gutachten kommt dies nicht klar und eindeutig zum Ausdruck. In den Stellungnahmen der TöB wird  hier ebenfalls nicht immer unterschieden, wobei es hier sogar zu fehlerhaften Stellungnahmen ( Bauvorhaben <-> Bebauungsplan ) gekommen ist.
  • Weiter wird von der BBE mehrfach die Landesplanung herangezogen – insbesondere wenn es um Abschöpfungsquoten geht – wo doch die Innenstadt mit ihren städtebaulichen Kriterien als zu wertender Maßstab heranzuziehen ist. Der Innenstadt ist nach der Raumplanung die Kernfunktion der Versorgung zugedacht. Eine Störung und nachhaltige Beeinträchtigung dieser Funktion ist nach verschiedenen renommierten Aussagen – z.B. Institut für Urbanistik u.a. – bereits gegeben, wenn eine Mehrung der Verkaufsfläche von ca. 10 bis 15 % hinzukommt. Vorliegend vermehrt sich die Verkaufsfläche des Innenstadtsortiments um rund 50 %. Bei der Beurteilung des Planvorhabens wurden nur innenstadtrelevante Sortimente  (s.z.B. S. 68 BBE-Gutachten) in die Beurteilung einbezogen. Durch die Ausrichtung des Planvorhabens auf alle Konsumbereiche entsteht jedoch eine erheblich größere Sogwirkung mit weiterem Kaufkraftabzug.
     
  • Durch den Auszug eines Großteils der Ärzte der Innenstadt ( ins Ärztezentrum ), verbunden bereits mit der Schließung einer Apotheke, ging der Innenstadt ein erheblicher Frequenz- und Umsatzbringer verloren. Dies ist in den bisherigen Umsatzschätzungen und Gutachten nicht berücksichtigt.
     
  • Schädliche Vorbelastungen der Innenstadt durch andere Einkaufsbereiche mit innenstadtrelevantem Angebot werden ignoriert bzw. im BBE-Gutachten einfach nicht erwähnt. Bereits die Auslagerung von Tevi und Aldi an einen eigenen Standort, der neue Obi-Standort „NeuMax“ mit diversem Warenangebot, die Rundumversorgung an den Ausfallstraßen mit Discountern, dem Auszug der Ärzte in ein eigenes Ärztezentrum außerhalb der Innenstadt und auch der Schließung des Edeka-Marktes beim Rathaus führten in Verbindung mit der erheblich über dem Durchschnitt liegenden Verkaufsfläche in Neumarkt zu einer erheblichen schädlichen Vorbelastung und bedarf deshalb des besonderen Schutzes des Normgebers. Bei weiteren nachteiligen Auswirkungen droht die Funktionslosigkeit dieses zentralen Versorgungsbereichs. Schädliche Auswirkungen werden nach der obergerichtlichen Rechtsprechung nicht erst dann angenommen, wenn Funktionsverlust droht, sondern bereits dann, wenn die Folgen „nicht nur unwesentliche“ sind.
     
  • Im Urteil des BVerwG vom 11.10.2007 – Revision des OVG-Urteils vom 11.12.2006 NRW – wird der Auffassung des OVG beigetreten, wonach der primäre Maßstab für die Beurteilung der städtebaulichen Fernwirkung von Einzelhandelsbetrieben die Verkaufsfläche sei und nicht etwa auf die prognostizierte Umsatzverteilung, da diese bodenrechtlich nicht relevant sei. Im Rahmen des § 34 Abs. 3 BauGB komme es in erster Linie darauf an, welche Verkaufsfläche (Anwendungsvorrang) derselben Branche in dem zentralen Versorgungsbereich habe, auf den er einwirke. Vorliegend ist eine Mehrung um rund 50 % der innenstadtrelevanten Verkaufsfläche geplant. Eine Mehrung in dieser Höhe führt zwangsläufig zu erheblichen negativen Auswirkungen und ist damit rechtlich beachtlich. Das sozusagen alleinige Abstellen auf den Kaufkraftabzug / Umsatzverteilung etc. ist damit sicherlich rechtlich bedenklich.
     
  • Unter Berücksichtigung dieser Vorgaben kann folgendes festgestellt werden:
    Die Einzelhandelsumsätze – wurden lediglich geschätzt  - von der BBE - .  Die BBE schätzt die Flächenleistung je qm Verkaufsfläche auf ein Umsatzvolumen von pauschal etwa 3.300 Euro/qm/Jahr.  Eine Differenzierung nach Standorten, Flächen oder ähnlichem ist aus dem Gutachten nicht zu entnehmen. Nach einer Studie der Consultingfirma RegioPlan erwirtschaften nur die schlechtesten 3 % der Einkaufscenter einen Umsatz von 3.500 Euro.
    Der innerstädtische Handel soll hierbei eine Flächenleistung von 4.200 Euro/qm/Jahr erwirtschaften, Der restliche Handel soll nur etwa 2.800 Euro/qm/Jahr erwirtschaften, wo doch Aldi u. Co eine Flächenleistung von etwa 5.000 bis 9.000 Euro/qm/Jahr aufweisen !  Aber im Gutachten:.. Es wird sichtbar, dass im grundversorgungs-relevanten Bedarf sowie Technik der überwiegende Umsatzanteil ( rd.75% ) dem außerhalb der Innenstadt ansässigen Einzelhandel zugute kommt.! -
    Die Verkaufsfläche je Einwohner beträgt in Deutschland 1,4 qm je Einwohner. In Neumarkt beträgt die Verkaufsfläche schon 2,4 qm je Einwohner, also rund 80 % mehr als im Bundesdurchschnitt!  Der Umsatz je qm Fläche wird trotzdem wie im Bundesdurchschnitt angenommen!  Die von der Firma BBE geschätzten Flächenumsätze weichen teilweise erheblich von den Ansätzen anderer Firmen ab.  Die Ertragslage in der Innenstadt ist erheblich geringer als von der BBE geschätzt.
    Aldi u. Co hat z.B. einen Flächenumsatz von 5.000 – bis 10.000 Euro je qm und Jahr !  Real hat etwa einen Flächenumsatz von durchschnittlich 5.000 Euro je qm und Jahr !
    Ein Ankermieter Media-Markt hat einen Flächenumsatz von ca. 9.600 Euro je qm und Jahr !  Die Fachmärkte außerhalb der Innenstadt und ein kommender Media-Markt ziehen damit erheblich mehr Kaufkraft aus der Innenstadt ab als von der BBE passend per Stellschraube angenommen !
    In diesem Zusammenhang sind auch die Aussagen des VG München vom 25.9.2006 zu sehen bzw. als wichtige Rechtsmeinung zu bewerten, bei dem es zwar nicht um 15.000 qm Verkaufsfläche gegangen ist, aber auch wichtige Hinweise zur Glaubwürdigkeit von Gutachtern wie BBE und Co. und zu Flächenleistungen enthält – siehe Anlage 2 -. Einen weiteren wichtigen Anhaltspunkt zur Bewertung von Einkaufscentern gibt die Arbeitshilfe des Deutschen Instituts für Urbanistik wieder ( siehe Anlage 3 ). In diesem wird insbesondere auch beschrieben, dass Kunden nicht bereit sind recht weit außerhalb eines solchen Centers zu gehen, dass Flächenzuwächse von 15 % und mehr äußerst bedenklich sind, selbst bei "Großstädten bis 200.000 Ewo nicht mehr als 15.000 qm Verkaufsfläche dazu kommen sollte, dass Ein-Punkt-Kontakte zum Haupteinkaufsbereich nicht ausreichend sind, dass typische ( negativ zu bewertende ) Randlagen unmittelbar im Anschluss an den Hauptgeschäftsbereich, getrennt durch Hauptverkehrsstraßen sind und anderes mehr .
     
  • Die Discounter oder auch z.B. Obi ( Erweiterung der Verkaufsfläche erst aktuell genehmigt ) bieten in erheblichem Ausmaß saisonbedingte Innenstadtartikel an. Dies betrifft z.B. die Bereiche der Kassenzone, Wohnaccessoires, Dekoartikel,  Heimtierbedarf, Haushalts- und saisonale Wechselflächen, Bastelbedarf etc. Dieser Kaufkraftabzug führt zu einer weiteren Reduzierung des Umsatzes in der Innenstadt, was neben der hohen Innenstadtverkaufsfläche von 2,4 qm/E in den Gutachten ebenfalls nicht berücksichtigt ist. Die Schätzung des Kaufkraftabzugs hat deshalb nach aktuellen Zahlen zu erfolgen und muss branchen-/flächen- und standortbezogen erfolgen. Die Nachvollziehbarkeit muss gewährleistet werden.
     
  • Bei der Beurteilung des Kaufkraftabzugs sind verschiedene Faktoren zu berücksichtigen. Dazu zählen z.B. die Häufigkeit der Bedarfsdeckung im Sortimentsbereich, der Zeit- und Wegeaufwand, der vom Kunden in Kauf genommen wird ( zusätzlicher Aufwand in die Stadt ), die geplante Wettbewerbssituation in Verbindung mit der Attraktivität des neuen EKZ, die verkehrliche Erreichbarkeit - insbesondere mit dem Pkw, die Barrierewirkung durch die jetzt geschlossene Bauart, die trennende Wirkung durch die Dammstraße sowie die Pfortenwirkung des Unteren Tores. Diese Faktoren wurden in den Gutachten nicht berücksichtigt. Statt dessen wurde z.B. geäußert, dass eine gegenseitige Befruchtung nur dann erfolgen kann, wenn eine beste Anbindung gewährleistet ist. ( Dies ist wohl eine Art Rückversicherung für die BBE.)
     
  • In allen Aussagen wurde immer wieder festgestellt, dass nur durch eine besonders gute Anbindung an die Innenstadt - bauliche Zuwegung oder Sichtachse etc. “ eine gewisse Milderung des Schadens für die Innenstadt erreicht werden kann. Die jetzige Lösung ist das Gegenteil einer guten Anbindung. Zusätzlich ist nicht beachtet, dass das “Untere Tor” als Engstelle zur Innenstadt wirkt. Die Altstadt wird durch Damm-Straße und Unteres Tor  sozusagen abgetrennt. Nach einer DSSW-Studie, Thema Integration von Einkaufszentren, .. "kann der Gesamtstandort nur dann von der Ansiedlung profitieren ( Anm.: eine angepasste Größe vorausgesetzt ), wenn der Frequenzbringer nicht nur in räumlicher Nähe zur Innenstadt angesiedelt wir, sondern wirklich in diese integriert ist. Eine entsprechende Einbindung dieser Formate in die Innenstadt ist häufig sehr mangelhaft. Anstatt sich zur Innenstadt zu öffnen, wenden sich die meisten großflächigen Ansiedlungen durch Barrieren ab. " Durch die vorliegende Planung wird genauso ein falsches Konzept erst ermöglicht. Es wäre Aufgabe der Bauleitplanung dafür zu sorgen, dass eine bestmögliche Öffnung und Integration zur Altstadt hin erfolgt und schädliche Bauplanungen nicht möglich werden.
     
  • Der Gesamtstandort Innenstadt könnte jedoch nur dann von der Ansiedlung und den prognostizierten neu gewonnenen Kundenströmen profitieren, wenn der Frequenzbringer nicht nur in räumlicher Nähe zur Innenstadt angesiedelt wird, sondern wirklich in diese integriert ist. Hier geht die BBE von Koppelungsquoten aus, erwähnt jedoch nicht, dass diese vorher von der gewachsenen Innenstadt und den weiteren Fachmarktstandorten ( Obi, Tevi ) abgezwackt wurden. Eine Verträglichkeit wäre möglicherweise nur gegeben, wenn das Center inmitten des Hauptgeschäftsbereiches ( z.B. direkt an die Untere Marktstraße gebaut würde ) liegen würde, es den Flächenbestand nur moderat erweitert ( z.B. etwa 3-5000 qm ) und es sich zur Einkaufslage hin öffnet ( so im Wesentlichen z.B. Difu 2008,  Popp 2002, DSSW 2008, Weidner et.al.2008, Mayer-Dukart 2010, Monheim2010 – die alle zu ähnlichen Feststellungen kommen.). So auch Difu-Berichte 3/2008: „Bei einem Blick in die Städte deutet einiges darauf hin, dass den Innenstädten durch ein zu massives und vorbehaltlos hingenommenes Vordringen zu groß dimensionierter, stereotyp angelegter und suboptimal verorteter Einkaufscenter nachhaltig geschadet werden kann.“
     
  • Immer wieder wird versucht, den geplanten Standort als  innenstadtnahen Standort damit integrierten Standort darzustellen. Die Altstadt als gewachsener Handelsstandort mit Funktionszuweisung der Bedarfsdeckung  durch die Landesplanung ist unabhängig von einem autarken Einkaufscenter zu sehen. Von Bedeutung ist hier z.B. auch die Aussage im Verträglichkeitsgutachten der CIMA für Celle, wonach schon eine Entfernung von 100 Metern zwischen dem Haupteinkaufsbereich und dem Shoppingcenter ausreichen kann, um für die Shopping-Center-Besucher die Anziehungskraft der umliegenden Geschäfte deutlich zu schmälern. Räumliche Barrieren ( z.B. in Form von Straßen ) trennen die Innenstadt vom Shopping-Center und können die Austauschbeziehungen erheblich erschweren. Auch der Bau von Brücken oder Unterführungen führt langfristig nicht zu zufrieden stellenden Lösungen. Die auf den Gutachten der BBE etc. beruhende Planung berücksichtigt in keinster Weise  mehr die räumliche Trennung und die trennende Wirkung der Dammstraße sowie das Untere Tor als weitere Trennlinie. ( Anmerkung: für die Stadt Celle wurde von der BBE  im Jahr 2007 eine Flächenproduktivität von 2.660 Euro als erwirtschaftet prognostiziert ).
  • Eine entsprechende Ein-An-bindung in die Innenstadt wurde mit der letzten Planung komplett aufgegeben. Anstatt sich zur Innenstadt zu öffnen, wendet sich die neue Planung wie eine Betonburg  auch durch eine optische Barriere ab: ungünstige Wegeführung, nicht mehr vorhandene Blickbindung von und zur Altstadt, abweisende Außengestaltung, fast ausschließliche Autoorientierung etc. Unter diesen Umständen wird sich eine unzureichenden Einbindung des Frequenzbringers ( Edeka, Elektronikmarkt ) sogar entgegengesetzt den gewünschten Effekten auswirken: Verödung der traditionellen 1a Lagen der Innenstadt durch Verschiebung der Kundenströme. Somit wird das Problem der „Grünen Wiese“ nicht gelöst, sondern nur – und zwar direkt ans Zentrum der Altstadt als gewachsene Innenstadtlage – verlagert. Dieser Punkt mag zwar Teil des Baugenehmigungsverfahrens sein, doch handelt es sich hier um einen vorhabensbezogenen Bebauungsplan, welcher in Abstimmung mit Bögl gemacht wird. Aus dem Grund sind die Vorstellungen ( auch die letzte ) von Bedeutung und städtbaulicher Wichtigkeit auch im Bebauungsplanverfahren.
  • Das geplante Einkaufszentrum hat erhebliche negative raumordnerische und städtebauliche Auswirkungen - insbesondere auf die direkten Nachbargemeinden durch die Sogwirkung und auf unterbleibende Renovierungen in der Innenstadt, da diese unrentabel und nicht mehr bezahlbar werden. Einige Gebäude in der Handelslage bedürfen noch der Sanierung. Bei einem Verfall der Mieten verfallen auch die Gebäude mit der Folge, dass sich der Abwärtstrend in den Handelslagen noch verschärft.
     
  • Nach Auffassung der BBE in ihren Gutachten wird das EKZ sich mit dem bisherigen Einzugsbereich des Neumarkter Einzelhandels weitgehend decken. Da weder eine räumliche Ausweitung erfolgt, noch ein weiteres Umsatzpotential abschöpfbar ist, werden alle Umsätze des EKZ aus dem bisherigen Bereich generiert. Auch heute schon kaufen die Berufspendler in Neumarkt ein bzw. die Auspendler überwiegend in Nürnberg. Dies wird sich durch das EKZ nicht ändern. Der Verflechtungsbereich der Stadt NM wird mit 170.000 Menschen angegeben. Dabei sind jedoch Orte einbezogen, welche nicht nach Neumarkt orientiert sind. So z.B. Hohenfels, Dietfurt, Altdorf, Winkelhaid oder Beilngries. Diese sind ganz klar nach Nürnberg, Eichstätt oder Ingolstadt orientiert. Auch Parsberg, Seubersdorf oder Velburg sind überwiegend schon nach Regensburg orientiert. Insofern ist der Verflechtungsbereich und die zu generierenden Umsätze ebenfalls, falsch.
     
  • Durch die raumbezogenen Auswirkungen wäre ein Raumordnungsverfahren nötig gewesen - das verkürzte Verfahren ist unzureichend.
     
  • Die zusätzlichen Lärmbelästigungen - Belastungen durch Kino und Hotel wurden nirgends berücksichtigt. Hotel und Kino sind insbesondere auch an Sonn- und Feiertagen in Betrieb. Die zusätzlichen Verkehrs- und damit Lärm- und Abgasbelastungen ( z.B. durch Zunahme des Verkehrs am Schwarzachweg  um den Faktor 10 und auch in weiteren Bereichen ) werden unter den Tisch gekehrt.
     
  • Im Rahmen dieses “verkürzten” Raumordnungsverfahrens hatte die Regierung bereits 2007 unter Bezugnahme auf eine Stellungnahme 1997 festgestellt : “ Die Höhere Landesplanungsbehörde hat im Jahr 1997 das geplante Einkaufszentrum “Areal Unteres Tor” im Rahmen eines Raumordnungsverfahrens landesplanerisch überprüft. Seinerzeit war festgestellt worden, dass das Vorhaben den Zielen der Landesplanung entspricht, wenn die Lebensmittelverkaufsfläche 3.000 qm - bei einer Gesamtverkaufsfläche von 11.000 qm - nicht überschreitet”  !!
     
  • In der 60. Stadtratssitzung vom 20.6.2007 wurde davon ausgegangen, dass das Vorhaben ohne Durchführung eines Raumordnungsverfahrens mit den Zielen der Raumordnung und Landesplanung vereinbar sei, wenn die “Gesamtverkaufsfläche” 12.500 qm nicht überschreitet.
    Die Ausweitung der jetzigen Verkaufsfläche ist nicht nachvollziehbar ! Nicht nachvollziehbar ist insbesondere auch, warum früher eine Beschränkung auf 11.000 qm als Obergrenze gesehen wurden und jetzt 13.100 qm als noch vertretbar angesehen werden - Mehrung ca. 20 % - .! Die unterschiedlichen Beurteilungen sind nicht nachvollziehbar und wohl eher am Wunsch des Investors orientiert ! Noch in der städtischen Stellungnahme bei der Behandlung der Einwendungen im Jahr 2008 wurde angeführt “ Es ist nicht beabsichtigt, diesen Wert von 12.500 qm Verkaufsfläche zu ändern”.
     
  • Zuletzt hat der Bay.Landesverband Einzelhandel eine maximale Verkaufsfläche von 12.500 qm noch mitgetragen. Überdimensioniert wurden die Verkaufsflächen für Textil mit 2.000 qm oder Schuhe mit 600 qm angesehen. Auch die BBE hat im Gutachten 2005 im Maximalansatz eine Fläche von 2.000 qm als obere Grenze erachtet. Bei Schuhen waren es 1.000 qm. Bedenklich ist die jetzige Änderung auf über 3.000 qm bei Textil oder die Senkung auf 600 qm bei Schuhen. Diese Änderungen sind nicht nachvollziehbar geändert worden und stehen im Widerspruch zu Äußerungen verschiedener Träger öffentlicher Belange.
     
  • Die Gutachter der BBE hatten im Jahr 2005 eine Textilverkaufsfläche von 2.000 qm als verträglich an - die Reduzierung von ursprünglich 3.000 auf 2.000 qm beruht auf dem BBE-Gutachten - . Die jetzt geplante Textilverkaufsfläche liegt deutlich darüber. Den schon früher immer dazu geäußerten Bedenken der TöB wurde nicht Rechnung getragen. Warum und weshalb bleibt das Geheimnis der Planer oder des Investors, dessen Interessen die Gutachter ja Rechnung tragen – s.Äußerung im Gutachten-
  • Hinsichtlich der Lebensmittelverkaufsfläche hatte die Regierung die Zulässigkeit bejaht, wenn diese eine Verkaufsfläche von 3.000 qm nicht überschreitet. Diese Beschränkung wurde in den Beurteilung von 1997, 2000 und 2007 bestätigt. Die jetzt geplante Ausweitung auf 4.358 qm entspricht einer Ausweitung von nahezu 50 %. Die frühere Beschränkung und insbesondere die  jetzige Ausweitung ist nicht nachvollziehbar zu begründen und entspricht lediglich dem Investoreninteresse.
     
  • Die Verkaufsflächenbeschränkungen der einzelnen Sortimente ist unzureichend. Diesbezüglich wurden auch Bedenken der Träger öffentlicher Belange vorgebracht, jedoch nicht berücksichtigt.l So hat die BBE die Strukturdaten und Marktdaten im Einzelhandel für 2010 im Internet stehen. Legt man diese Daten bei möglichen zulässigen Verkaufsflächen zugrunde, so errechnen sich ganz andere Werte. Bei den Schuhen wären beispielsweise über 1.200 qm Verkaufsfläche zulässig, bei Drogeriewaren über 3.000 qm. Deshalb erscheint die geplante Flächenbegrenzung /-erhöhung äußert fragwürdig. Unterlagen, warum und weshalb die jeweiligen Flächen festgesetzt wurden, sind nicht ausgelegen und deshalb auch nicht nachvollziehbar. Es fehlt an der notwendigen Klarheit und Begründetheit dieser Festsetzungen.

    Das Einkaufszentrum entsteht als einheitlicher Komplex mit abgeschotteten Strukturen. Eine Beschränkung der Verkaufsfläche auf innenstadtrelevante Verkaufsflächen ist unzureichend. Um die negativen Auswirkungen auf die Innenstadt zu begrenzen, hätte es weiterer Festsetzungen bzw. Beschränkungen von Flächen bedurft. Als Beispiel sei hier die Gastronomie genannt. Nachdem solche Flächen erhebliche Auswirkungen auf den Kundenstrom und die Verweildauer im Center besitzen, hätten auch solche Flächen einer Beschränkung bedurft. Dies ist nicht geschehen. Damit einher gehen erhebliche negative städtebauliche Auswirkungen.
     
  • Das geänderte Kaufverhalten der Bevölkerung wurde nicht (richtig) bewertet. Nicht nur dass die Verkaufsfläche in der Innenstadt etwa doppelt so hoch ist wie im Bundesdurchschnitt ( Vorbelastung ), verbunden mit der Ansiedlung div. Discounter rund um die Stadt, so wird durch den Internethandel weiteres Käufervolumen abgezogen. Dies wurde nirgends berücksichtigt. Alleine die schleppende Vermietung der Altstadtpassage (siehe hierzu auch die Aussage des Sparkassendirektors Nowotny ) ist ein wichtiger Beweis, dass die Innenstadt wegen der schon vorhandenen übergroßen Verkaufsflächen besonderen Nachteilen ausgesetzt ist und der nicht berücksichtigte Internethandel weitere Verschärfungen bringt. Mit Urteil vom 1.2.2010 – 7A 1635/07 hat das OVG NRW wichtige Aussagen zu Vorbelastungen und Kaufkraftabfluss gemacht. Unter anderem wurde ausgeführt, dass ein Kaufkraftabfluss von (nur) 7,9 bis 8,8 % schädliche Auswirkungen auf den zentralen Versorgungsbereich erwarten lasse "denn er führe endgültig zu einer städtebaulich nachhaltigen Beeinträchtigung der Funktionsfähigkeit des zentralen Versorgungsbereichs Innenstadt und damit zu seiner Störung. ….. ". Folge war die Ablehnung des Bauvorhabens. Im BBE-Fazit zur Verträglichkeit und Verkehr auf Seite 87 wir beispielsweise ausgeführt: " Diese Umsatzverlagerungen sind insbesondere im Bekleidungssektor gegenüber bestimmten Anbietern, verstärkt durch deren Lagequalitäten, nicht nur von unwesentlicher Qualität. Rund ein Viertel der vorhanden sortimentsspezifischen Innenstadt-Verkaufsfläche würde am Standort des Planvorhabens neu entstehen. Angebotsspezifische Umverteilungsquoten von bis zu 20% deuten an einigen Stellen auf Veränderungen und Brüche im Bestand hin". Auch unter Berücksichtigung der bisherigen Ausführungen zur BBE und nicht vorhandenen wissenschaftlich fundierter Grundlagen kommt die BBE in Schätzung der Auswirkungen aller Hauptwarengruppen weiter zu folgender Aussage –S.87 unten u. 88 oben: "sind Umverteilungseffekte überwiegend unterhalb der 10%-Schwelle gegenüber den Bestandsbetrieben zu erwarten…. Damit liegt auch nach der BBE ein Großteil aller Bestandsbetriebe über dieser 10%- Grenze.
     
  • Zum Kaufkraftabzug sind für das EKZ viel zu geringe Umsätze angesetzt. Außerdem sind durch die nichtinnenstadtrelevanten Verkaufsflächen weitere Kaufkraftabzüge zu berücksichtigen. Dies betrifft auch Kino und Hotelerie. In der Folge führt dies zu existenzgefährenden Auswirkungen - insbesondere auch im Textilbereich. Nach den BBE-Strukturdaten liegen die Flächenumsätze für Textilwaren zwischen 3.000 und 4.000 Euro je qm und Jahr, wobei in den Anmerkungen 41 vermerkt ist: "An Hochfrequenzstandorten, z.B. 1a-Lagen der Innenstädte, sowie in Einkaufszentren werden z.T. deutlich höhere Raumleistungen erzielt." Es ist deshalb fragwürdig und wohl nicht haltbar, dass in der Verträglichkeitsanalyse für Textil im Stadtdurchschnitt  ein Umsatzwert von nur 3.350 Euro je qm und Jahr zugrunde gelegt wurde, bei Schuhen ein Wert von 3.056 Euro je qm und Jahr, in der Innenstadt bei Textil 3.457 Euro qm und Jahr, bei Schuhen 3.379 Euro je qm und Jahr.  Im Durchschnitt soll die Innenstadt einen Umsatz von 4.200 Euro je qm und Jahr erwirtschaften. Die angenommenen Werte der BBE sind in sich nicht schlüssig sondern fehlerhaft. Beispielhaft sei auch erwähnt, dass die BBE im Gutachten 2010 für Textil im Einkaufszentrum nur von einer Flächenleistung von 2.631 Euro je qm und Jahr ausgeht. Dieser Wert steht im krassen Widerspruch zur BBE-Strukturanalyse 2010 – Bereich Anmerkungen – siehe oben- und ist wohl begründet in den investorenseitigen Belangen ( s.BBE a.a.O ). Da die Daten nicht nachprüfbar sind, stellt sich berechtigterweise auch die Frage, ob nicht auch anderweitig an der Stellschraube der "investorenseitigen Belange" eine Feinjustierung vorgenommen wurde.

    Wenn hier in meinen Einwendungen gelegentlich auf das Gutachten der BBE aus dem Jahr 2005 Bezug genommen wird, dann deshalb, weil auch die BBE auf Seite 46 ihres aktuellen Gutachtens aus 2010 hierauf Bezug nimmt: " Hinsichtlich der zu erwartenden Auswirkungen sei auf das seit 2005 vorliegende Gutachten der BBE zu den raumordnerischen und städtebaulichen Auswirkungen …hingewiesen… ". Sowohl das Gutachten 2005 als auch das genannte Gutachten "Aktualisierung der Verträglichkeitsanalyse aus dem Jahr 2005 für ein geplantes Einkaufszentrum am Unteren Tor in der Stadt Neumarkt" liegen nicht öffentlich aus. Der Vergleich und die Wertungen der Aussagen 2005 / 2007 / 2010 ist deshalb nicht möglich. Das Fehlen dieser Unterlagen in der jetzigen Auslegung beanstande ich hiermit ausdrücklich.
     
  • Die Dammstraße hat eine trennende Wirkung zwischen Altstadt und Einkaufscenter. Diese wird durch die Planung nicht beseitigt. Gerade die von städtischer Seite immer wieder betonte notwendige enge Verbindung mit der Innenstadt ist jetzt noch weniger als vorher, gegeben. Der innerstädtische Handel könnte jedoch nur dann von "neu gewonnenen Kundenströmen – so BBE" etwas abbekommen, wenn eine besonders gute Integration in die Handels- und Standorte der Stadt und Innenstadt integriert ist. Die jetzt angedachte Anbindung ist mehr als mangelhaft. Statt der früher angedachten Öffnung ist jetzt eine vollständig autarke Einkaufstadt mit vollständiger Autoorientierung geplant. Damit werden die Anforderungen der BBE und TöB in keinster Weise (mehr) erfüllt. Die Auswirkungen verkehren sich damit entgegengesetzt der angeblich gewünschten Effekte - > Verödung der Innenstadt mit Degenerierung zur Funktionslosigkeit.
     
  • Laut Industrie- und Handelskammer werden Fußgängerunterführungen als sogenannte “Angsträume” bezeichnet, die nur ungern genutzt werden. Dies wirkt einer sinnvollen Anbindung zur Innenstadt entgegen. Auch durch eine besondere bauliche Gestaltung und Beleuchtung kann - u.a. wegen des Platzmangels - dieser Missstand nicht behoben werden. Die Überquerung der Straße bzw. die Unterführung sind nicht behindertengerecht / rollstuhlgerecht herzustellen.
     
  • Die Fundamente des EKZ greifen durch die Lehmdeckschicht in gundwasserführende Bereiche ein. Die Auswirkungen sind nicht abgeklärt.
  • Zu den Umweltprüfungen gehören nicht nur die Auswirkungen auf Flora und Fauna. Auch die Auswirkungen auf die Menschen gehört zu den notwendigen Umweltprüfungen. Vermehrte Fahrzeuge mit erheblicher Verkehrsgefährdung, mehr Lärm, Abgase und Feinstaub sind umweltrelevante Auswirkungen, welche in die Umweltabwägung einzubeziehen sind. Dies ist, soweit ersichtlich, unterblieben.
     
  • Durch die hohe Verkehrsbelastung (Bremsen/Anfahren) gibt es im Bereich um das EKZ auch sehr hohe Feinstaubbelastungen, welche insbesondere auch erhebliche nachteilige Auswirkungen auf die Gesundheit der Bewohner, Beschäftigten sowie Schüler hat. Die vorhandene Feinstaubbelastung wurde dort bisher nicht dauerhaft gemessen. Eine früher gemachte mobile Messung hat für diesen Bereich jedoch Überschreitungen ergeben.
     
  • Durch die geplante Nutzung des betroffenen Grundstücks wird die nach der Landesplanung maßgebliche Versorgungsfunktion so gestört, dass diese nicht mehr aufrecht erhalten werden kann. Vor dem Hintergrund des regionalen und überregionalen Wettbewerbs, verbunden mit der zu großen vorhandenen Verkaufsfläche und des Internethandels kann die Innenstadt die ihr vorgegebene Funktion nicht mehr erfüllen bzw. ist so stark beeinträchtigt, dass es zu so erheblichen Auswirkungen kommt, dass die Funktionsfähigkeit in Gefahr ist. Die BBE –S.89- umschreibt dies wie folgt: " Die durch das Planvorhaben induzierten Umsatzverlagerungen werden in Bezug auf die bestehenden Versorgungsstrukturen eine als kritisch anzusehende Größenordnung zu Folge haben."! Der nachfolgende Begründungsversuch mit "Schulterschluss etc." geht ins Leere und wird durch die Umplanung noch mehr ad absurdum geführt.
    Weiter ist festzustellen, dass Lücken im bestehenden Einzelhandelsangebot der Innenstadt durch die Planung und das Vorhaben nicht etwa geschlossen werden sollen. Der Umsatz des Einkaufszentrums soll nahezu vollständig durch Kaufkraftumlenkung erreicht werden. Das führt nicht nur in der Innenstadt zu den beschriebenen negativen Auswirkungen, sondern auch an den anderen Handelsstandorten ( z.B. Tevi-Bereich, Klebl-Bereich ). Damit einher geht die Gefährdung der verbrauchernahen Versorgung der Bevölkerung.
     
  • In den verschiedenen Gutachten ist immer wieder die Rede davon, dass sich einzelne Vorgaben “noch im rechtlich zulässigen” Rahmen bewegen. Aber nicht alles, was rechtlich gerade noch zulässig ist, ist für die Bürger noch vertretbar. Insofern ist eine Größenverringerung dringend nötig. Über die Auswirkungen von Einkaufszentren – und insbesondere so große Einkaufszentren im Verhältnis zur vorhandenen Größe der Innenstadt – gibt es keine gesicherte wissenschaftliche Erkenntnislage ( s. DSSW-Handlungsoptionen zum Umgang mit EKZ-Ansiedlungen ). Unter Berücksichtigung dessen sind die vielfachen Aussagen wie " noch rechtliche zulässig, Umsatzlenkungen von 15 bis 22 % - s.BBE Seite 93/94- , Dimensionierung bereits jetzt oberhalb jener Schwelle … mehr als ausgereizt - s.BBE Seite 102 -,  betriebsgefährdende Auswirkungen bei kleineren Anbietern, und so weiter " von besonderer Bedeutung. Entgegen den offiziellen Bekundungen sind die negativen Auswirkungen nicht einmal ansatzweise in ihrer Gänze erfassbar und nicht richtig bewertet und abgewogen. Da in den Bewertungen nahezu immer an die „rechtlich zulässige Grenze“ gegangen wird, sind die Auswirkungen in der Summe weitaus dramatischer als wenn es sich nur um einen einzigen Grenzfall handeln würde. Auch die bisherigen Frequenzbringer Hackner und Drogerie Müller werden erhebliche Frequenzrückgänge hinnehmen müssen ( Gutachten: „… werden nur überleben, weil sie so breit gestreut sind…“). Dies hat erhebliche nachteilige Auswirkungen auf die Innenstadt.
     
  • Nicht berücksichtigt wurden die jahrezeitlichen Auswirkungen auf das Käuferverhalten. So wird in der schlechten Jahreszeit das in sich geschlossene EKZ mit dem Pkw angefahren, die Einkäufe werden überdacht erledigt und danach erfolgt die Heimfahrt. Dies hat weitere Kaufkraftabflüsse aus der Innenstadt zur Folge.
    Trotzdem soll laut Gutachten der „Einkaufsstandort Neumarkt“ eine Attraktivitätssteigerung erfahren. Da diese BBE-Gutachten aber gleichzeitig von erheblichen nachteiligen Wirkungen sprechen – wie z.B.: … wegen des Kaufkraftabflusses von der Innenstadt wohl einige Konkurse und auch erhebliche Beeinträchtigungen des Handels geben wird…  -  wird wohl nur das EKZ eine „Attraktivitätssteigerung“ erfahren. Statt wie ursprünglich einmal vorgesehen, keine die Innenstadt beeinträchtigenden Sortimente  in das EKZ aufzunehmen, wird jetzt verlangt, dass die gewachsene Innenstadt ihr Sortiment ändern soll. Die geplante Sortimentsliste erhält nur innenstadtrelevante Waren. Die Auswirkungen sind teils so erheblich, dass neben verschiedenen TöB sogar die BBE von kritischen Auswirkungen spricht.
  • Das OVG NRW –s.o.- hat die kritischen Auswirkungen auf gewachsene Lagen des Einzelhandels bereits weit unterhalb der 10 %-Grenze gesehen. Bereits Kaufkraftabflüsse von weniger als 8 % können schon schädliche Auswirkungen auf die zentralen Versorgungsbereiche haben und zur Unzulässigkeit führen. Dies gilt auch und insbesondere, soweit eine suboptimale Flächen- und Erreichbarkeitssituation gegeben ist. Beides trifft für die Altstadt – und im umgekehrten Sinne – für das EKZ nach dem jetzigen Planungstand zu.
     
  • Die Arbeitshilfe „Zum Umgang mit großen innerstädtischen Einkaufscentern“ vom Januar 2011, welche im Auftrag des Ministeriums für Wirtschaft, Energie, Bauen, Wohnen und Verkehr des Landes Nordrhein-Westfalen von den anerkannten Fachleuten / Büros  Junker, Kühn und Pump-Uhlmann erstellt wurde, gibt für die Beurteilung von Einkaufscentern, deren Lage und Größe, wertvolle und richtige Hinweise und bestätigt eigentlich alle Bedenken meinerseits.
    Der Link zum Download:     http://edoc.difu.de/edoc.php?id=9D2Z65MS
    So wird dort ausgeführt:
    „- Zu Beginn des Jahres 2010 gab es bundesweit 428 Shoppingcenter, die größer als 10.000 qm waren. Über 40 weitere Center sind geplant – fast alle in innerstädtischen Lagen.“  – Dies trifft auch in Neumarkt zu, da hier sind weitaus größere Umsätze zu erwarten sind. Zur reinen Fahrkundschaft kommen auch die Besucher mit Fahrrad oder zu Fuß in das Center.

    „- Statt sich aber zunächst der Frage des grundsätzlichen stadtentwicklungspolitischen Sinns einer solchen Centeransiedlung zu widmen, geht es vielerorts oft einzig darum, wie ein Center städtebaulich integriert werden kann.“- Dies trifft auch in Neumarkt zu. Lange Zeit ging es nur um die städtebauliche Integration. Vergessen und vernachlässigt wurden die Interessen der Altstadt bzw. auch der weiteren Handelsstandorte in Neumarkt. Erst jetzt auf Drängen verschiedener Stellen wie FLitZ, Aktives Neumarkt, IHK oder Einzelhandelsverband, rückte die Innenstadt in den Fokus einer notwendigen Sanierung. Viel zu spät und auch völlig unzureichend, weil nur die Hauptverkehrsstraßen in diese Betrachtung einbezogen werden. Die B- und C-Lagen sowie die zu entwickelnden Wohnbereiche der Innenstadt werden nicht mit einbezogen.

    „- Zudem ist die aktuelle Verkaufsflächenausstattung in Deutschlang als Folge einer rasanten Aufwärtsentwicklung .. schon sehr hoch-„. In Deutschland beträgt diese „schon sehr hohe“ Verkaufsflächenausstattung rund 1,4 qm je Einwohner( Spitzenplatz in Europa). In Neumarkt beträgt diese Fläche, schon ohne EKZ, bald das Doppelte und führen –auf die Innenstadt bezogen – zu einer Mehrung der Verkaufsfläche von rund 50 %. Aufgrund der Verteilung auf die verschiedensten Standorte und Randlagen der Discounter, hat die Innenstadt schon erhebliche Nachteile und negative Vorbelastungen. Weitere negative Auswirkungen durch ein Center in dieser Größe verträgt die Stadt nicht mehr.

    „- Die im Rahmen der Vorher-Nachher-Betrachtung konzipierte Wirkungsanalyse durchgeführten Untersuchungen verdeutlichen, dass die Integration von Einkaufscentern nur dann gelingen kann, wenn die maßgeblichen Parameter richtig eingestellt sind. Dies sind Verfahrensaspekte, die Größe des Centers, die Lage des Centers, die Architektur und städtebauliche Gestalt des Centers, die Nutzungen und die Stellplätze im Center. Die Einordnung setzt voraus, dass die verkehrlichen Aspekte und die Umweltbelange bei der Ansiedlung gelöst sind.“ – Die Belange sind in Neumarkt nicht gelöst. Neben Lage, Gestaltung oder Stellplätze, sind auch die verkehrlichen Belange in keinster Weise  gelöst. Noch immer wird über Vor- und Nachteile einer Öffnung der Marktstraße geredet, über mögliche Umleitungen der Verkehrsströme  mit Verdrängung in Nebenstraßen. Ein, in sich schlüssiges Konzept liegt nicht vor.

    „- Der gerne von Entwicklerseite ins Spiel gebrachte These, dass Centerbetreiber und Stadt die gleichen Interessen verfolgen, nämlich die Stärkung von Stadt, Innenstadt und Hauptgeschäftsbereich, meist verkürzt auf die Zauberformel –Erhöhung der Zentralität- gebracht, muss bereits an dieser Stelle deutlich widersprochen werden. Die Wirklichkeit stellt sich leider komplizierter dar.-„ Auch dies trifft genau auf Neumarkt zu. Genau diese Argumente oder besser – Schlagworte zur Vertuschung - wurden als völlig falsche Schlagworte bei der Schmackhaftmachung  des EKZ gebraucht und haben mit der Realität nichts zu tun. Worthülsen taugen zur Beurteilung in keinster Weise.

    „- Zumindest in der Startphase sind Nachteile für die Städte bei der Verfahrenssteuerung wie auch bei inhaltlichen Fragen deshalb kaum zu vermeiden. Dies gilt insbesondere dann, wenn sich die maßgeblichen Entscheidungsträge sehr früh im Verfahren und oft vor dem Vorliegen aller notwendigen Informationen pro-Center positionieren.-„ Dies ist auch in Neumarkt der Fall. Angefangen noch vom Investor Krause, dem Verramschen des städtischen Filetgrundstücks und der arglistigen Täuschung der Bürger über die verschiedenen Baukonzepte. Die Mehrheit der Stadträte hat sich ohne nähere Kenntnis der zahlreichen negativen Auswirkungen blindlings auf die Seite des Centers gestellt.

    „- In den Gutachten wird in allen Fällen eine Verträglichkeit für die Stadt attestiert. Heute sind Verträglichkeitsgutachten die Regel; allerdings ist zu beobachten, dass den Centerentwicklern häufig eine große Mitsprache bei der Auswahl des Gutachters eingeräumt wird, wohl auch deshalb, weil diese Gutachten oft von ihnen finanziert werden.“- Auch dies ist in Neumarkt der Fall. Trotz aller, immer wieder zwischen den Zeilen geäußerter Bedenken, wird dem Vorhaben eine Noch-Verträglichkeit attestiert. Dies funktioniert jedoch nicht auf der Basis gesicherter Erkenntnisse, sondern eher nach dem Motto der „Glaskugel der Gutachter“.

    „- Ziele, die bei Centeransiedlungen häufig eine Rolle spielen, wie beispielsweise die Beseitigung einer Brache oder die Steigerung der Zentralität, stellen dabei nur eine Zielfacette der Komplexen Innenstadtentwicklung dar.-„  Auch dies trifft in Neumarkt zu. Ja, man könnte sogar der Meinung sein, diese gutachterliche Arbeitshilfe wurde gerade in Bezug auf Neumarkt geschrieben. Die Brache und deren Verschleuderung an Bögl, die Schlagworte einer angeblichen Steigerung der Zentralität, genau dies ist in Neumarkt zu beobachten. Zweifel an der fachlichen Kompetenz der Gutachten müssen vorliegend nicht unbedingt gegeben sein. Jedoch erfüllen die Gutachten in keinster Weise die Forderung nach Neutralität und Transparenz. Soweit in den Gutachten Schlussfolgerungen mit Zahlen genannt werden, erfolgt immer ein Bezug auf gutachterinterne Datenbanken oder Erhebungen. Transparenz, Nachvollziehbarkeit – leider nicht möglich. Dadurch ist die gesamte Planung zweifelhaft und genügt keinesfalls rechtsstaatlichen Ansprüchen.

    „ - Die Qualität im Verfahren ist zu gewährleisten. Der Zuschlag für eine Centerentwicklung  an ein Unternehmen darf wegen der Stärke der Intervention und der damit verbundenen Bedeutung für die Stadt nur im Rahmen eines formalisierten, nachvollziehbaren Auswahlverfahrens geschehen und zwar unabhängig davon, ob städtische Grundstücke für die Projektentwicklung veräußert werden müssen. “- Die Stadt war im Besitz des gesamten Areals am unteren Tor. Statt hier eine Projektentwicklung im Sinne der Gesamt-Stadt zu verfolgen, wurde das Grundstück ohne Ausschreibung, ohne jegliches Auswahlverfahren, an die Firma Bögl verramscht. Damit hat sich die Stadt jeglicher Kontrolle und positiven Entwicklung entledigt. Bereits vor dem Verkauf hätten detaillierte Nutzungsabsprachen und weitere Vereinbarungen zum Vorteil der städtischen Handelsstandorte getroffen werden können.  Eine Einflussnahme im Sinne der Stadt-(Bürger) oder des Handels ist dadurch nicht mehr möglich. Genauso wenig wie bei der jetzigen Planung fehlte es hier an einem transparenten und damit auch nachvollziehbarem Entscheidungsverfahren.

    „ – Die Größe des Einkaufscenters steht in unmittelbarem Zusammenhang zu dem erwartendem Umsatz der Einrichtung und damit – bei eher rückläufigen Bevölkerungszahlen und weitgehend gesättigten Märkten – der Kaufkraftumverteilung. Sie erlaubt zudem Hinweise auf den Grad der Autarkie des Centers. Als Maßgröße sind vor allem die a) absolute Verkaufsfläche sowie b) die relative Verkaufsflächenerweiterung bezogen auf den bisher in der Innenstadtvorhandenen Einzelhandelsbestand. Dieser Zuwachs ist insofern von Bedeutung, als Kunden und Besucher nur begrenzte Wegelängen zurücklegen -“. –Wie schon ausgeführt, ist die Planung weit überdimensioniert vorgesehen, die Anbindung an die Innenstadt ist zur Notlösung verkommen und die trennende Wirkung von Dammstraße und Tor am Unteren Tor weit unterschätzt. Die Planung erlaubt eine Autarkie des Centers, welche die negativen Auswirkungen, unabhängig von der Größe, noch sehr verstärkt. Und wie das letzte Modell der Fa.Bögl zeigt, soll zusätzlich noch eine bauliche  Abschottung erfolgen – denn dies erlaubt die jetzige Planung ebenfalls. Die vorhandene Planung gestattet ein Center als Autofahrer-Center, nach dem Motto: Mit dem Auto rein ins Center, alle Einkäufe im Center tätigen, und dann mit dem Auto wieder raus aus dem Center. Die früher zwingend propagierte Anbindung an die Innenstadt, die Bindung an die Innenstadt, die Sichtachsen als Verbindung, die großzügige Untertunnelung mit einer eigenen Ladenpassage, - all dies ist in der aktuellen Planung nicht mehr enthalten. Mit der jetzigen Bebauungsplanung wird einzig und alleine den Interessen der Fa.Bögl Rechnung getragen.

    „ – Die Untersuchung zeigt, dass es bei Centern mit mehr als 15.000 qm Verkaufsfläche und / oder wo zu Flächenzuwächsen von über 15 % der innerstädtische vorhandenen Verkaufsfläche gekommen ist, regelmäßig, zum Teil auch deutliche, Veränderungen in den Lagestrukturen des Hauptgeschäftsbereichs auftreten… Der umgekehrte Fall, dass also eine starke Ausweitung des Flächenangebots das bestehende Hauptgeschäftszentrum stützen bzw. stärken würde, ist in den von uns untersuchten Städten nicht aufgetreten “.-  Auch dies ist bei der jetzigen Planung besonders krass der Fall. In Neumarkt soll es zu einem Flächenzuwachs von rund 50 %, bezogen auf die Innerstädtischen Verkaufsflächen  ( ebenso wohl Hotel und Kino ) kommen.

    „ – Das bedeutet konkret, dass bei einer durchschnittlich ausgestatteten Innenstadt eine Verkaufsflächenerweiterung von 15 % bezogen auf die vorhandene innerstädtische Verkaufsfläche nicht überschritten werden sollte. Gleichzeitig sollten bei Städte bis 200.000 Einwohnern die innerstädtischen Verkaufsflächen um nicht mehr als 15.000 qm ausgeweitet werden. Dadurch wird einer Autarkie des Einkaufscenters vorgebeugt. – und weiter: Ein Überschreiten der als Regelgröße zu verstehenden Flächenerweiterung um 15 % setzt jedoch eine besonders intensive und kritischen Prüfung sowie die Durchführung von Verträglichkeitsberechnungen durch unabhängige (s.a.O)  Gutachter voraus. - “.  Neumarkt hat nur ca. 39.000 Einwohner. Die gerade noch verträgliche Verkaufsflächenerweiterung in Städten bis 200.000 wird mit 15% bzw. max. mit 15.000 qm angegeben. Obwohl nur 20% der angegebenen Einwohner erlaubt die Planung eine Verkaufsflächenerweiterung von 50 % und bezogen auf die Gesamtfläche mit Dienstleistung und Hotelerie / Gastronomie noch weit mehr. Diese Aussagen stehen im krassen Widerspruch zu den Aussagen der Gutachter BBE etc. Eine Aufklärung, warum in Neumarkt so hohe Werte zuträglich sein sollten, gibt es nicht. Den BBE-Aussagen ( und auch den positiven Aussagen der Raumordnung )  fehlt es an jeglicher Transparenz und Nachvollziehbarkeit. In den Stellungnahmen erfolgt auch keinerlei Auseinandersetzung mit diesem Thema.

    „ – Für die funktionale Struktur des bestehenden Hauptgeschäftszentrum sind dann die geringsten negativen Auswirkungen zu erwarten, wenn das Center inmitten der Hauptgeschäftsbereichs liegt. … Dies wird an den Entwicklungen in den Städten Schwerin, Siegen, Wetzlar und Wilhelmshaven besonders deutlich. Nur Kempten und mit Abstrichen Bochold können … diesbezüglich auf eine positive Entwicklung verweisen….  An diesem Ergebnis wird deutlich, dass ein Ein-Punkt-Kontakt zum Hauptgeschäftsbereich nicht ausreichend ist, um den dort bereits ansässigen Einzelhandel vor negativen Entwicklungen zu schützen. … Völlig risikobehaftet für die Entwicklung des Hauptgeschäftsbereichs und deshalb nicht mehr zu realisieren sind abgesetzt vom Hauptgeschäftsbereich liegende Einkaufscenter, da sie bekanntlich zum Umsatzrückgängen und damit zu starken funktionalen Störungen in den Hauptgeschäftsbereichen führen. … Eine solch typische Randlage ist unmittelbar im Anschluss an den Hauptgeschäftsbereich gelegen, jedoch deutlich von dessen Zentrum entfernt. Häufig ist sie durch eine Barriere z.B. in Form einer Hauptverkehrsstraße getrennt. - “  Wie schon einmal erwähnt, scheint diese Arbeitshilfe  in besonderer Art und Weise auf Neumarkt zu zutreffen. Die hier aufgeführten Nachteile und die zu erwartenden funktionalen Störungen des Haupteinkaufsbereichs treffen in Neumarkt in besonderem Maße zu. Die BBE etc. gehen immer davon aus, dass die Planung eine besonders gute Anbindung an die Innenstadt hat. Doch leider ist das Gegenteil der Fall. Die in der Arbeitshilfe aufgeführten negativen Punkte treffen zwar auf Neumarkt zu, werden aber weder in der Beurteilung der Verträglichkeit, noch im Kaufkraftabzug oder der Umverteilung der Umsätze ( ausreichend ) berücksichtigt. Statt dessen wird einfach eine optimale Anbindung in den Gutachten gefordert und ohne nähere Prüfung der endgültigen Planung einfach unterstellt.

    „ - … im Falle einer räumlichen Verlagerung des Einzelhandels weg vom bisherigen Hauptgeschäftsbereichs das Risiko einer funktionalen Störung der Kernstadt gegenüberstehen. Sinkt dort nämlich infolge der Verlagerung der Einzelhandelsfunktion die Investitionsbereitschaft, kann dies zu einer Abwertung der Qualität des dortigen Gebäudebestandes und der umgebenen öffentlichen Räume des einstigen Hauptgeschäftsbereichs führen. -   “ Darauf habe ich in meinen Bedenken schon hingewiesen und wird durch die Arbeitshilfe jetzt nochmals bestätigt. Die städtebaulichen Auswirkungen berühren nicht nur etwa den Handel, sondern längerfristig betrachtet, auch die Investitionsbereitschaft bzw. Investitionsmöglichkeit für die Gebäudebesitzer. Eine sich abwärts drehende Spirale wird in Gang gesetzt.

    „ – Die baukörperliche Anlage von Einkaufscentern entspricht in den meisten aller Fälle immer noch dem tradierten, introvertiert angelegten Schema. Zehn von zwölf in der Wirkungsanalyse untersuchten Beispielen setzen auf den nach außen geschlossenen Bautyp. “ – auch dies ist in Neumarkt der Fall und aufgrund der Bauleitplanung auch möglich. Um diese Art der Bebauung zu vermeiden ist es notwendig, den Bebauungsplan entsprechend zu gestalten und zu formulieren. Nach den geplanten Festsetzungen  ist es möglich, und im Rahmen der üblichen Centerausrichtungen und Modellvorstellungen von der Fa.Bögl auch so geplant, eine kleine eigenständige Verkaufsstadt zu errichten. Diese soll eine direkte Anbindung an die Parkgaragen erhalten, die Geschäfte werden in Art einer Laufstraße aneinandergereiht und das Center erhält eine vollständige Innenorientierung als Abschottung gegen Kundenströme in die Innenstadt. Selbst die Durchgangs- und Durchsichtachse zum LGS-Geländer braucht nicht erhalten zu werden. Der freien Gestaltung im Sinne der Fa. Bögl und zum Nachteil der Altstadt ist durch den jetzigen Entwurf Tür und Tor geöffnet.
    Aufgrund der jetzigen Festsetzungen ist jegliche Art der abgeschotteten Bebauung und Innenorientierung  möglich. Die Möglichkeit der Abschottung und Autarkie wäre zwar zwingend notwendig,  wurde in den städtischen Gutachten aber nicht berücksichtigt.

    „  - Vor allem große Center in kleineren Städten übernehmen immer mehr die Funktion des ehemaligen ( öffentlichen ) Hauptgeschäftsbereichs einer Stadt. Wegen der einseitigen Ausrichtung auf den Einzelhandel nimmt die funktionale Vielfalt der traditionellen europäischen Städten in den meisten Innenstädten seit Jahren ab. Monofunktionale, ausschließlich auf den Einzelhandel fixierte Center intensivieren diese Entwicklung. “ – Aufgabe der Bauleitplanung und Raumordnung ist es, die Funktion der innerstädtischen Aufgabe – Versorgung der Bevölkerung mit Waren des täglichen Bedarfs etc… - zu gewährleisten. Die jetzige Bauleitplanung ermöglicht die Zerstörung dieser gewachsenen und vom Normengeber gewünschten Aufgabenzuteilung. Es kann nicht dem Geschäftsinteresse des Investors Bögl überlassen bleiben, inwieweit er bereit ist, eigene finanzielle Interessen zurückzustellen und der Innenstadt möglicherweise mehr Raum einzuräumen. Dies ist Aufgabe der Normgeber – im Bauleitplanverfahren Aufgabe der Stadt. Fehlende konkrete Festsetzungen wirken sich in rechtlich bedenklicher Weise aus.

    „ – Thema – Privatisierte Kleinstädte in der Stadt – An die Stelle einer funktionalen und architektonischen Vielfalt aus Einzelhandel, Arbeiten und Wohnen, Kultur- und Freizeiteinrichtungen mit ihren breit gefächerten architektonischen Ausdrucksformen treten in Form großer Einkaufscenter großmaßstäbliche Erlebnisräume mit nach außen abgekapselten Binnenwelten…  aus denen störende Erscheinungen des städtischen Lebens ausgesperrt werden: die Witterung und der Straßenverkehr, aber auch bestimmte Bevölkerungsgruppen… Centermanager sehen sich als Bürgermeister ihrer eigenen Stadt -   “

    „ – Die Einzelhandelsbetriebsform eines Einkaufscenters besitzt aufgrund seiner räumlichen, funktionalen und organisatorischen Struktur Wettbewerbsvorteile ( Mieten, Branchenmix, Werbegemeinschaft, räumliche Verteilung der Geschäfte etc. ) gegenüber den klassischen Einzelhandelsgeschäften oder auch den Warenhäusern, was gleichermaßen enorme Wettbewerbsvorteile des Centerbetreibers zu seinen Konkurrenten bedeutet. Diese Entwicklung hat gravierende Folgen für die Kaufmannschaft und auf das Grundeigentum in den Innenstädten. Sie forciert den schon seit Langem zu beobachtenden Rückzug des mittelständischen, inhabergeführten Fachhandels und führt zu Veränderungen von Wertigkeiten und städtischen Strukturen -   “. Natürlich ist es nicht Aufgabe der Stadt, Wettbewerb zu behindern oder einzuschränken. Ganz im Gegenteil. Gesunder Wettbewerb ist notwendig. Die Planung, verbunden mit den typischen Centervorteilen,  ermöglicht es dem Investor jedoch diese Wettbewerbsvorteile so zu nutzen, dass die Funktionslosigkeit der Innenstadt droht. Die vorliegende Planung ist rechtlich bedenklich und widerspricht den vom BVerwG aufgestellten Grundsätzen: „Zentrale Versorgungsbereiche sollen erhalten werden, weil ihnen eine herausragende Bedeutung für den Bestand und die Entwicklung von Städten und Gemeinden zukommt. Bezweckt wird nicht der Schutz der vorhandenen Einzelhandelsbetriebe um ihrer selbst willen; schon gar nicht geht es um die Verhinderung von Konkurrenz. Vielmehr soll eine bestimmte städtebauliche Struktur erhalten werden, die sich durch Zentralität auszeichnet und eine diffuse Verteilung von Einrichtungen in die Fläche vermeidet (so: BVerwG, Urt. v. 17.12.2009, 4 C 1.08, a. a. O.).

     
  • Zum Bürgerentscheid wurde den Bürgern eine Planung vorgestellt, welche mit der Realität des letzten Entwurfs und jetzt bereits eingereichten Bauantrags nichts zu tun hat. Hier kann mit Fug und Recht von Roßtäuscherei der Bürger gesprochen werden welche auch rechtliche  Auswirkungen auf das jetzige Bauleitplanverfahren hat. Insbesondere die fehlende Wohnbebauung und die jetzige bauliche Schließung / Abschottung zur Altstadt sind hier zu bemängeln.
  • Als Nutzungskonzept wird angeführt, dass im direkten Anschluss an den Unteren Markt ein innenstadtnahes Einkaufs- und Dienstleistungszentrum geplant wird, welches durch seine Anbindung an die Altstadt in unmittelbarer „Korrespondenz“ mit dem Unteren Markt und der Altstadt steht. Hierzu ist festzustellen, dass durch die Größe des Konzepts i.V.m. der trennenden Wirkung der Dammstraße und Mühlstraße ein selbständiges Konzept verwirklicht werden soll, welches sich extrem negativ für den innerstädtischen Handel und die weiteren Handelsstandorte, den Grundstückswert und den Vermietungswert auswirkt. Weiterhin kommt es zu Park-Suchverkehr ( zu wenig Stellplätze ), welche auch in Verbindung der nicht gelösten Verkehrsproblematik erhebliche negative Lärmauswirkungen auf die Straßen und Anwohner haben wird. Die hohe Anzahl von Fahrzeugen wird auch weitere negative Auswirkungen auf die Klimatisch-lufthygienischen Verhältnisse haben. Eine vor einigen Jahren durchgeführte Luftmessung über 2-3 Monate hat nahezu durchgehend zu Überschreitungen der heute geltenden Feinstaubwerte geführt – und auch zu Überschreitungen der damals geltenden Werte -.  Diese Nichtberücksichtigung  beeinträchtigt mich unzumutbar in meinen Eigentümerrechten und dem Grundrecht auf körperliche Unversehrtheit.
     
  • Die Auslegung im Rathaus erfolgt einen Monat lang. Nur bis zum Ende der Auslegungsfrist können Einwendungen und Anregungen vorgebracht werden. Die ist bei so umfangreichen Unterlagen unzureichend und genügt keinen rechtsstaatlichen Ansprüchen. Einem Durchschnittsbürger ist es nicht möglich, viele Tage Urlaub zu nehmen, die Unterlagen während der Öffnungszeit im Rathaus durchzuarbeiten und auch noch eine Stellungnahme innerhalb dieser Zeit zu erstellen.
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Aktuelles und Anträge der Vorjahre

Spruch:
Die Berühmtheit manches Zeitgenossen ist unmittelbar mit der Dummheit seiner Bewunderer verbunden. (Heiner Geißler )


Gerüchte:

Erneuter (Versuch der Denunziation) durch UPW-FW
Erneut hat der Schauspieler-Judas versucht, den FLitZ-Vorsitzenden bei seinem Arbeitgeber in bösartiger Weise zu denunzieren. Etwas weniger Teig, dafür aber mehr Hirn wäre hier nötig.
1.2.2013

UPW / UPW intim oder
FW / FW Kungelei ?

Gerüchten zufolge, soll der UPW- Mann Herrler vom Wasser-ZV Laber-Naab auf den Posten als Nachfolger von SWN-Direktor Tylla spekulieren. Da bekommt der risikoreiche und teuere Wasser- einkauf ( 20 mio + 700tsd jährliche Bezugskosten ) gleich einen neuen Touch.

EKZ-Gelände - und Fa. Bögl
Die Fa. Bögl und deren verantwortliche Geschäftsführer wurden schon wegen Bestechung verurteilt. Schlecht ist, wer schlecht denkt -sagt ein Sprichwort. Ein anderes sagt: Wer einmal lügt dem glaubt man nicht, auch wenn er mal die Wahrheit spricht. Und wer glaubt, daß der Juniorchef von nichts “gewußt” hat, wenn der Vater und andere leitende Angestellte verurteilt wurden ?

Unteres Tor-Verkauf an Bögl
Ohne Ausschreibung, ohne Vor- gaben, unter Wert und im Geheimverfahren hat der Stadtrat den Verkauf des Geländes am Unteren Tor für weniger als 9 mio Euor beschlossen. Der echte Wert liegt aber bei mindestens 15 mio Euro. Nach dem Metzenauer-Geschenk nun ein Bögl-Geschenk - damit kann Bögl sofort ein Einkaufszentrum dort bauen. s. Bericht vom 8.3.2009

EKZ-Hotels: Möglicherweise sollen nicht etwa 100 Betten, sondern 100 Zimmer am Unteren Tor gebaut werden. 1.11.2010

BHKW-Gerüchte: Gerüchten nach soll der Landkreis selber Ver- handlungen mit der Firma Pfleider zum Bezug von Fernwärme für die kreiseigenen Gebäude führen. Auch die Firma Burgis plant be- reits eine eigene neue Energie- anlage. 11.7.2010
 

Strafverfahren-Straßenausbaubeitrag:
In der von Dr.Mümmler ange- strengten Gerichtsverhandlung beim AG Neumarkt wurde fest- gestellt, daß Dr.Mümmler im Flugblatt kein persönliches Fehlverhalten vorgeworfen wird. Die Kosten des Verfahrens einschließlich der Kosten von D. Ries muß deshalb die Staatskasse tragen.
Straßenausbaubeitrag- 2erlei Recht ? Das FLugblatt wird vor der nächsten Verteilung leicht überarbeitet.

Gerüchte - Selbstbedienung
18.4.2009
Landrat Löhner soll über seine Tätigkeit als Landrat / Spar- kassenaufsichtsrat auch im Landesverband der Sparkassen sitzen und hohe Gelder hierfür bekommen. Trotz eines gegenteiligen Rechtsgutachtens soll er seine Einnahmen, soweit diese seinen Freibetrag von etwa 10.000 Euro überschreiten, nicht an den Landkreis abführen.

 

Schauspieler-Judas:
Der Unterschied zwischen der csU mit Ex-Ob und der UPW/FW mit einem Prominenten dieser Gruppe: KEINER. Der "christ-soziale" Ex-OB Karl hat es vorgemacht: Er beklagte sich einst beim Arbeitgeber eines Neumarkters über dessen demokratische Arbeit . Jetzt imitiert und übertrifft den Ex-OB  ein zweitrangiger UPW/FW-Mann an Niedertracht. Denn nun schwärzt zur Abwechslung der UPW/FWler einen politisch denkenden Arbeitnehmer bei dessen Chef an und versucht ihn mit Lügen zu vernichten. Etwa zeitgleich aber wünscht er genau diesem Beschäftigten sogar schriftlich "friedliche Weihnachten". Ob er diese Falschheit beichtet, dieser politische Schauspieler-Judas?
 

Gerüchte - Selbstbedienung
3)SWN-Direktor Tylla erhält als
Geschäftsführer der Bus-GmbH mtl. zusätzlich 500,- Euro, für eine Arbeit, die er bisher eh machen mußte. Die Aufsichtsratmitglieder erhalten je Sitzung aber auch noch einen schönen Batzen Geld i.H.v. 75,- Euro. Den Busfahrern wird jedoch die Entlohnung nach dem TVöD-Tarifvertrag verwehrt !

2) Ein leitender und bereits bestens bezahlter Mitarbeiter der SWN hat sich seine Altersversorgung für viel Geld  aufstocken lassen -der Gebührenzahler hats ja.

1) Ein leitender Mitarbeiter der Stadtwerke sich umsonst seine Winterreifen wechseln lassen wollte, und vom Ex-OB dafür zusammen- gestaucht wurde;
jener Ex-OB sich aber ebenfalls seine Winterreifen kostenlos wechseln lassen wollte
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